Некоторое оживление, наблюдавшееся на рынке недвижимости в минувшем месяце, а также всплеск покупательской активности дали повод аналитикам (а вслед за ними и СМИ) характеризовать ситуацию довольно оптимистично – февральская оттепель.
Оттепель, не только подарившая специалистам рынка недвижимости новые надежды, но и… обнажившая старые проблемы.
Об этом – в нашем интервью с И.И. Захарченко, членом Союза специалистов по недвижимости Украины, учредителем агентства «Планета Крым».
- Традиционно в преддверии весны на рынке недвижимости наблюдается увеличение покупательского спроса. В этом году ситуацию оживило также окончание выборов и стабилизация политической обстановки в стране.
Высокую активность показывают потенциальные покупатели, интересующиеся не только квартирами, но и домами и даже земельными участками (пусть в чуть меньшей степени).
Если почти всю зиму мы работали под знаком «ознакомительных показов», которые редко заканчивались оформлением сделки, то с началом весны мы отмечаем все больше результативных просмотров.
Приходится констатировать рос цен на вторичном рынке жилья. На Южнобережье он составил от трех до пяти процентов по итогам минувших двух месяцев. Думаю, сохранится тенденция не только стабилизации цен, но не исключено, и некоторого их роста. В марте возможен еще некоторый подъем цен на два – три процента. Но, не смотря на это, мы надеемся, что в марте количество сделок купли-продажи увеличится.
- Каково процентное соотношение между предложением и спросом в Вашей базе данных. Чего больше. Почему?
- Не думаю, что так ставить вопрос было бы корректно. Да, в любом агентстве недвижимости вам скажут: предложения в разы превышает спрос. Но вместе с тем приходится говорить о дефиците «качественных» позиций. Ситуация, думаю, до боли знакомая многим риэлторам: как только появляется реальный покупатель с серьезными намерениями, то оказывается, что как раз в этот момент ему и предложить нечего. По большому счету сегодня выставляется недвижимость, которую назвать качественной можно с большой натяжкой. Элитную недвижимость, как правило, выставлять никто не спешит. Она – как дорогущий бриллиант, с которым не хочется расставаться. Тем более в смутные кризисные времена.
В большинстве своем предлагаются комнаты в коммуналках, «хрущевки», «брежневки», квартиры в новостройках.
А наибольшим спросом среди покупателей пользуются квартиры эконом-класса с высокими качественными характеристиками. Расположенные в современных армо-каркасных, монолитно-кирпичных зданиях – вчерашние новостройки по разумной цене.
- Дайте, пожалуйста, краткую характеристику ситуации, сложившейся на вторичном рынке недвижимости Ялты.
- Наибольшим спросом пользуются одно-, двухкомнатные квартиры. Важную роль играет такой фактор, как район и окружающая социально-бытовая инфраструктура. Если мы возьмем первую линию от моря, например говоря о Ялте, улицы Московскую, Киевскую, то ситуация обстоит следующим образом. Однокомнатные «хрущевки» здесь стартуют от 65 тыс. у.е. Двухкомнатные предлагаются в диапазоне от 75 тыс. до 90-110 тыс. у.е. Наименее востребованы трехкомнатные квартиры. Их стоимость – от 130 тыс. у.е. Причем, если квартира расположена на первом этаже, и есть потенциал ее перепрофилирования в «коммерческую недвижимость», то ее цена составляет от 100 тыс. у.е. Причем, в последнее время появилась тенденция к росту стоимости такой недвижимости.
- Скажите, пожалуйста, каков статус покупателей недвижимости сегодня. Много ли среди них молодых семей? Граждан других государств.
- Молодых семей, как раз, меньше всего. Среднестатистический покупатель квартиры сегодня – это человек в возрасте. Можно сказать: состоявшийся. Причем его интересует недвижимость разного уровня – от «хрущевок» до нового элитного жилья. Активный интерес к недорогому жилью: комнаты, квартиры стоимостью от 10-15 тыс. у.е. до 40-45 тыс. у.е.
Сегодня на южнобережном рынке недвижимости есть и россияне, и белорусы. Но основные наши покупатели – это жители Украины.
- Как Вы думаете, продолжают ли оставаться привлекательными для инвестиций земельные участки (для индивидуального или дачного строительства).
- Конечно. Вот только сегодня актуальнее говорить не о дачах. Гораздо популярнее другой формат – таун-хаусы.
Я глубоко убежден в том, что инвестиции в землю – очень перспективны. Так как земля у нас все-таки на сегодня недооценена. В отличии, допустим, от квартир, которые были переоценены.
Сегодня на рынке земли активность гораздо меньше, чем на рынке жилья. Наметилась следующая тенденция: продавцы стараются разбить свои участки на меньшие. Причем, делают это не для того, чтобы что-то выиграть в денежном выражении (так как разница в этом случае почти нулевая). А для того, чтобы выиграть во времени. Все-таки последствия кризиса ощущаются, и найти инвестора на большие земельные участки значительно трудней.
- Кризис в очередной раз поставил вопрос о качестве оказания риэлторских услуг. Каковы, на Ваш взгляд, проблемы, стоящие перед риэлторским сообществом сегодня.
- Проблемы остались прежние. Возможно, кризис только их обострил, ужесточилась конкуренция. Поэтому и встал вопрос о качестве оказания услуг.
Что касается нашего агентства, то вопрос качества всегда стоял у нас на первом месте. В нашей среде слова «маклер» и «риэлтор» – отнюдь не синонимы. Для маклера главной мотивацией в его деятельности является получение прибыли. Деятельность риэлтора направлена на то, чтобы найти объект и грамотно передать право собственности на недвижимость от продавца покупателю.
Риэлтор должен удовлетворить запросы покупателя и предложить ему вариант, отвечающий всем его требованиям, то есть найти для него дом его мечты.
Маклер, напротив, сделает все, чтобы «навязать» клиенту квартиру из своей базы данных. Возможно, даже не задав себе вопрос, насколько это отвечает интересам его клиента.
Мы в «Планете Крым» считаем все агентства недвижимости своими партнерами. Поэтому, если у нас в базе нет варианта, запрашиваемого покупателем, то без колебаний переадресуем его к своим коллегам. А как иначе? Жадность порождает бедность.
- Ваше агентство занимается расселением отдыхающих летом? Каковы Ваши прогнозы на курортный сезон в Крыму.
- Да. Пошли мы на этот шаг, исходя из того, что лето всегда было тихим периодом для продаж. И занимаемся этой деятельностью уже лет десять. Наши постоянные клиенты уже звонят. Интересуются, наводят справки.
- Бронируют?
- Нет. И причина – наша «южнобережная» ментальность. Представьте себе хозяина квартиры, дома или мини-пансионата, которого раздирают противоречия: мол, заключу договор сегодня и прогадаю. В июле раз в пять больше «срубить» смогу!
С прогнозами на курортный сезон надо подождать еще чуть-чуть. Майские каникулы станут своеобразным индикатором курортного сезона. Экономическая ситуация и политическая стабильность позволяют надеться, что сезон в этом году все же состоится.
Анна Комарова

| Рубрика: : Публикации