Инвестирование в сферу недвижимости с помощью ценных бумаг – механизм, который в Украине с каждым годом становится все более популярным. В предыдущих номерах мы уже рассказывали об инвестировании средств в недвижимость через Фонд операций с недвижимостью (ФОН) или посредством беспроцентных целевых облигаций. В этом номере речь пойдет о наиболее востребованном проекте, вызывающем интерес у всех сторон строительного процесса, – Фонде операций с недвижимостью.На вопросы редакции отвечает П.А. Ливицкий, заместитель управляющего отделением АКБ «Аркада в г.Севастополе, директор (по совместительству) представительства АКБ «Аркада» в г.Феодосия– Павел Анатольевич, что такое Фонд финансирования строительства? На основании какой правовой базы работают ФФС в Украине.
– ФФС – это средства населения, привлеченные для инвестирования в строительство недвижимости. ФФС не является юридическим лицом. Управителем ФФС может быть только финансовое учреждение. Правовой базой для работы является, вступивший в действие в 2004 году, Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».
– Расскажите, пожалуйста, о целях и задачах, которые стоят перед ФФС. Для кого необходим Фонд?
– Целью создания ФФС является получение каждым доверителем (инвестором) в собственность конкретного объекта инвестирования – чаще всего квартиры, инвестором которой он является. Данный Фонд необходим для защиты интересов инвесторов в операциях по приобретению недвижимости на первичном рынке.Основная задача, которая стоит перед ФФС – это полностью исключить риски инвесторов, которые возможны при других схемах инвестирования.
– О каких рисках идет речь?
– Это риск получить квартиру, не соответствующую выбранной планировке. Вероятность приобретения одной квартиры сразу несколькими людьми. Проблемы с возвратом вложенных средств – в случае выхода из ФФС. Риск потери инвестором финансовых вложений, т.е. инвестор вообще может не получить квартиру, как уже случалось на первичном рынке недвижимости.
– В чем же преимущества работы через ФФС?
– Неоспоримым преимуществом ФФС является участие в нем независимого финансового учреждения,заинтересованного в успешной реализации проекта и, тем самым, обеспечивающего свои коммерческие интересы. Поэтому квалифицированный управитель активно участвует во всех стадиях строительства — от проектирования (чтобы запроектировать то, что будет востребовано населением) и до окончания строительства и передачи в собственность жилья. Только тогда можно считать, что цель управления Фондом финансирования строительством достигнута. Это прозрачная схема, которая практически исключает возможность злоупотреблений и нецелевого использования средств инвесторов. При этом застройщик имеет в лице управителя партнера, располагающего средствами всех инвесторов конкретного объекта строительства. Застройщику выгоднее заплатить вознаграждение управителю, который имеет квалифицированный персонал и берет всю работу с инвесторами на себя, чем организовывать продажу жилья собственными силами, зачастую, не имея необходимых специалистов по маркетингу, рекламе, продаже. Или платить те же деньги брокерским и риэлтерским фирмам и все равно искать финансового партнера, который предоставлял бы ипотечные кредиты инвесторам.
– Расскажите, пожалуйста, о схеме работы Фондов финансирования строительства?
– Работа через ФФС подразумевает совместные действия трех участников процесса: застройщика, банка-управителя средствами фонда и доверителя (инвестора), передающего средства в доверительное управление. На этапе создания ФФС сотрудничают только два звена – застройщик и банк, заключив Договор о создании ФФС по программе данного застройщика и утвердив Правила ФФС. Служба технического надзора банка предварительно изучает возможности застройщика: материальные, технологические, кадровые. Проверяется наличие документации на конкретный объект застройки – от отвода земли до разрешения на проведение строительных работ. Только после этого согласовательного процесса и начинается работа с доверителями – покупателями квартир.
– Каковы полномочия Фонда относительно контроля соблюдения застройщиком оговоренных сроков сдачи дома, а также за качеством строительства?
– С целью обеспечения интересов инвесторов и защиты их средств, в случае, если возникает реальная угроза срыва ввода объекта в эксплуатацию, управитель ФФС вправе сменить застройщика. Хочу особо отметить – в нашей практике не было случаев замены застройщика. Банк «Аркада», как Управитель от начала и до конца контролирует ход строительства и своевременно – через имеющиеся рычаги, оказывает воздействие на Застройщика. Законом определен жесткий контроль выполнения Застройщиком строительных работ, за качеством строительства, за тем, как они расходуют средства. Многие застройщики активно возражают против такого порядка, мотивируя это тем, что строители должны строить, а банки должны финансировать строительство и кредитовать инвесторов, не вмешиваясь в строительные дела. Но за этим стоит, главным образом, их неуверенность в собственнх силах, а возможно и нечистые намерения – как показала практика.
– Существуют ли дополнительные гарантии выполнения обязательств застройщиком при работе по указанной схеме?
– Такие гарантии существуют, и они подкреплены законодательством Украины. Между застройщиком и банком обязательно заключается Договор об уступке имущественных прав на объект строительства с отлагательными условиями, по которому застройщик передает имущественные права на объект строительства банку. Этот договор вступит в силу, если будут нарушены интересы доверителей и не выполнены застройщиком условия Договора о создании ФФС. По каждому объекту строительства застройщик или его подрядчик обязаны заключить со страховщиком, указанным банком, договор обязательного страхования строительно-монтажных работ на все время сооружения объекта и на гарантийный срок от рисков его повреждения или уничтожения вследствие техногенных аварий и природных явлений.
– Договор об участии в ФФС. На что должен обратить внимание доверитель-физическое лицо?
– Доверитель должен, прежде всего, верно оценить свои финансовые возможности. Собирается ли он сразу проинвестировать 100% стоимости квартиры?.. Если нет, то он получит возможность инвестировать по графику, который устанавливается после внесения минимального платежа и закрепления за доверителем выбранной им квартиры. Возможно, он примет решение о получении банковского кредита… Одним словом, выберет наиболее удобный для себя вариант. Главное, чтобы не позднее, чем за месяц до завершения строительства, он в полном объеме выполнил все взятые на себя финансовые обязательства. При невыполнении графика оплаты доверитель теряет право на закрепленную за ним квартиру. На основании договора об участии в ФФС, доверитель имеет право расторгнуть договор и беспрепятственно забрать вложенные средства, но уже по возросшей цене квадратного метра, переуступить право на выбранную квартиру родственникам (родство необходимо подтвердить документально). Договор также предусматривает возможность смены объекта инвестирования (например, можно выбрать другую, более подходящую по количеству комнат, по сроку сдачи и, соответственно, по цене квартиру), а также временного уменьшения объема инвестирования (то есть можно забрать часть денег, если у инвестора возникает такая необходимость). Как видите, условия для инвесторов достаточно лояльные.

Анна Александрова

| Рубрика: : Публикации