Постоянные читатели каталога «Вся недвижимость Крыма», наверное, обратили внимание на то, что многие из материалов, опубликованных на наших страницах, так или иначе, перекликаются с темами, поднятыми на ХII Международной конференции «Рынок недвижимости: состояние, перспективы развития, роль общественных организаций в его формировании». И это вполне логично. Ведь конференция для того и организовывалась, чтобы поднимать актуальные вопросы, волнующие всех участников процессов на рынке недвижимости. 

В этой связи, предлагаем рассмотреть тему, поднятую в материале В. Ревуцкого «Как купить квартиру в новострое», в аспекте докладов, прозвучавших на конференции. Тем более что, по сути, авторы данных публикаций, говорят об одних и тех же тенденциях, характеризующих современный рынок недвижимости. Особенно интересно, на наш взгляд, то, что каждый из них делает свои акценты. Разработка и принятие Законов Украины: «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 и «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 15.12.2005 преследовали, как минимум, две глобальные цели, а именно:
-упорядочить взаимоотношения на рынке строительства жилья между застройщиками и инвесторами посредством повышения уровня защиты последнего,
- предоставить возможность участия в строительных проектах инвесторам – юридическим лицам (таким как пенсионные фонды, страховые компании и.т.д.) с целью повышения рентабельности их функционирования, то есть способствовать развитию финансового рынка Украины в целом.
Законодательство четко определило всего несколько схем привлечения денежных средств физических и юридических лиц для строительства жилья. Это – фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), пенсионные фонды (ПФ) и механизм эмиссии облигаций. Наибольшее развитие получили Фонды финансирования строительства и механизм эмиссии облигаций. Однако, наибольший интерес со стороны всех участников строительных проектов вызывают Фонд операций с недвижимостью.
За три последних года рынок первичной жилой недвижимости в Украине претерпел значительные изменения, как по темпам развития в разрезе регионов, так и по динамике цен.
Как отмечают аналитики рынка недвижимости, такого бурного роста цен на первичном рынке, как в 20045-2006 гг., в настоящее время не наблюдается. Таким образом, совершенно очевидно, что задачи, которые стоят перед всеми участниками строительных проектов, а также риски участников – изменились. Если ранее застройщик, как правило, самостоятельно определял, что строить, а также самостоятельно осуществлял реализацию «своих квадратных метров», то в настоящее время при отсутствии ажиотажного спроса, с целью увеличения рентабельности строительного проекта, застройщик начал активно привлекать специалистов рынка недвижимости (риэлторов), как на этапе проектирования, так и на этапе продаж. Можно говорить о том, что риэлтор, который участвует в строительном проекте, становиться очень важным партнером, который отвечает за темпы строительства и за рентабельность проекта в целом.
Такие изменения на рынке первичной недвижимости перераспределяют риски, а вместе с ними и доходы участников строительных проектов. Участниками строительного проекта являются:
- Застройщик (контрактодержатель). Застройщик несет основные риски и получает прибыль от своего проекта.
- Финансовая компания – управитель (банк). За вознаграждение оказывает услуги по управлению денежными средствами доверителей и проектом в целом.
- Страховая компания – страхует риски основных участников проекта.
- Риэлтор. Участвует в экспертизе строительных проектов на этапе проектирования и реализации квадратных метров. Риэлтор определяет, что Застройщику выгодно строить, что принесет Застройщику максимальную прибыль, а также участвует в реализации объектов строительства – дает Застройщику входные денежные потоки, поддерживая темпы строительства. Формы участия риэлтора в таких проектах зависят от рисков, которые согласны взять на себя риэлторы по договоренности с Застройщиком. Это может быть, как вознаграждение, так и самостоятельное участие в строительных проектах. Также риэлторы могут оказывать услуги собственнику проекта по управлению уже готовой недвижимостью. Например, сдавая отдельные объекты недвижимости в аренду и т.д.
Исходя из вышеизложенного, можно констатировать тот факт, что на настоящем этапе развития рынка первичной недвижимости , в частности жилой, роль риэлтора при реализации строительных проектов значительно повышается, что в свою очередь требует новых подходов и новых технологий взаимодействия всех участников.

Лариса Гавриш,
Директор ООО «Финансовая компания «Глобал Капитал»
( из выступления на ХII Международной конференции «Рынок недвижимости: состояние, перспективы развития, роль общественных организаций в его формировании») 

| Рубрика: : Публикации