Существует развернутая и краткая версия ответа. Хотите знать подробнее, читайте дальше. Краткий ответ звучит: «Не в 2008 году».

Реальные цены
Закономерность состоит в том, что в реальном выражении мировые цены на недвижимость остаются практически неизменными. Номинальные же цены непрерывно растут, что объясняется инфляцией. На практике это формулируется примерно так: за один и тот же слиток золота сейчас вы купите примерно ту же недвижимость, что и сто лет назад. Кратковременные спады цен наблюдаются, как правило, во время войн или глобальных экономических кризисов.
Причины кризиса
г. Киев 2008
Чем же объяснить спад цен, наблюдаемый сегодня на киевском рынке недвижимости?
Благоприятная экономическая ситуация и наличие платежеспособного спроса привели на киевский рынок недвижимости большое количество новых застройщиков. Жилье возводилось, исходя из текущих цен без учета реальной потребности. Причем застройка велась на заемные средства с расчетом быстрой продажи.
Однако, банковский кризис привел к некоторому охлаждению спроса. В результате, застройщики оказались не в состоянии исполнять обязательства по своим кредитам. Это можно сравнить с американским ипотечным кризисом. Только в роли незадачливых инвесторов оказались застройщики. Положение застройщиков становится хуже с каждым новым днем. Время работает против них.
Что произойдет дальше?
Как это ни парадоксально, проблемы застройщиков не приведут к падению цен. Многие застройщики или уже разорились или остановили строительство. Доверие населения к инвестированию в новое жилье подорвано, а значит, многие стройки могут вообще не завершиться. Свертывается производство строительных материалов. В итоге, предложение жилья не увеличится, а уменьшится. Следовательно, цена на готовое жилье должна возрасти.
Вторичный рынок Ситуация на вторичном рынке прямо противоположная. Собственники отдельных квартир, в принципе, никуда не спешат. Они могут подождать год или два, а их недвижимость будет только дорожать. Могут ли покупатели, откладывающие свой спрос, оказаться такими же терпеливыми? Вопрос, конечно риторический. Кто может ждать дольше: тот, у кого есть квартира, или тот, у кого ее нет?…
Следует ли ожидать повышения цен?
Без сомнения, огромный отложенный спрос может взвинтить цены на недвижимость за считанные недели.
Всплески активности на рынках недвижимости подвержены так называемым «цепным реакциям». Катализатором может стать любая новость: повышение или понижение курсов валют, выборы, финансовый рынок. Незначительное увеличение количества сделок может запустить цепь сделок с участием покупателей, которые только что выручили деньги от продажи своей недвижимости (т.н. «заложники»). В результате, общая активность рынка повысится, и цены возрастут. Повышение цен, в свою очередь, приведет к протрезвлению покупателей, ожидавших понижения цен. Как известно, наибольшее желание покупать товары приходит на следующий день после подорожания… Спираль может раскручиваться вплоть до следующего сезонного спада активности.
Мифы о падении цен
Кто же распускает слухи о скором обвале цен? Квартирах в центре Киева по 500 USD за квадратный метр? Земле, которая больше никому не нужна? Если слухи пускают в народ, значит это кому-нибудь нужно. Что нужно этим господам: расшатать строительную индустрию, вызвать панику на рынке, взвинтить цены? Скорее всего, у каждого свой интерес.
Региональные рынки недвижимости
Правильность приведенных рассуждений подтверждается ситуацией на региональных рынках, которые не были разогреты чрезмерным предложением «первички». Так, за летние месяцы пониженного спроса цены на недвижимость в Крыму выросли на 4-5%. Прирост цен наблюдается также в Донецке, Днепропетровске, Харькове и других регионах.

Олег Сикорский, аналитический центр
Торговой системы REM Navigator

| Рубрика: : Публикации