Последние несколько месяцев «радости» отечественной экономики и политики, отголоски мирового кризиса будоражат и без того рискованный строительный бизнес. Надежды многих застройщиков на хорошую прибыль «зависли» вместе с кредитами, которые стали еще более недоступными для потенциальных покупателей жилья, и непредсказуемым поведением некогда самой стабильной валюты. Что дальше – крах, обвал? Не все так плохо, утверждают специалисты. Залог стабильности в нынешних непростых условиях – хорошая информированность о тенденциях на рынке недвижимости, точный расчет, умение правильно найти свою нишу. Сегодня справляться с этой задачей девелоперам и застройщикам помогают консалтинговые компании. И чем больше строительство приближается к девелопменту, тем большее значение в этом бизнесе приобретает консалтинг – такова тема сегодняшней беседы с директором инвестиционно-консалтинговой компании «Конэкс» Павлом Геннадьевичем УЛЬЯНОВЫМ.

– Павел Геннадьевич, чем девелопмент отличается от строительства и какую роль в этом бизнесе играет консалтинг?
Девелопмент и консалтинг – это, по сути, звенья одной цепи. Если мы говорим о профессиональном девелопменте, то в общемировой практике принято в рамках одного бренда создавать одновременно девелоперскую и консалтинговую компании.
Девелопер руководит процессом создания объекта недвижимости, начиная от приобретения участка под его строительство и заканчивая поиском конечного потребителя. Задача консалтинга – ответить на вопросы: что строить, как строить, будет ли это востребовано на рынке, и какую прибыль сможет получить девелопер от того или иного проекта?
В наших условиях, когда девелопмент находится еще в начальной стадии развития, те или иные функции девелопера могут выполнять разные коммерческие структуры. А профессиональных девелоперских компаний единицы, в основном мы имеем дело с застройщиками. Это строительные фирмы, имеющие опыт получения земельных участков, достаточные средства и собственные производственные ресурсы, чтобы реализовать проект. Продав затем свой объект или сдав его в аренду, предприятие получает и прибыль подрядчика, и прибыль девелопера. То есть заказчик и исполнитель представлены в одном лице.
Но девелопмент в его общепринятом, идеальном понимании – это целая система взаимоотношений с разными службами и специалистами, в которой девелопер – заказчик, а те, кому доверяется выполнение того или иного этапа работ, – исполнители. Нередко, для того чтобы отобрать лучших исполнителей, девелопер проводит тендеры (среди строительных компаний-подрядчиков, конструкторских бюро и т.д.). В их числе могут быть и консалтинговые компании, если у девелопера нет своих специалистов данного профиля или при выходе на малоизученный рынок – в другом городе, в другой стране. Без консалтинга, то есть без тщательно продуманного вопроса «что строить, как строить?» не начинается ни один проект. При таком подходе обеспечивается максимальное качество строящегося объекта и, соответственно, создаются условия для получения максимально возможной прибыли. Ведь девелопер вкладывает в проект свои деньги или привлекает деньги инвестора, и все риски – на нем, он несет ответственность. Вот в чем суть, вот в чем отличие от просто строительства. К такому идеалу и будет стремиться рынок. А вместе с девелопментом, будет развиваться и консалтинг.  – Почему же раньше строительный бизнес без этого обходился и даже вполне процветал?
Да, действительно, застройщики-первопроходцы в вопросе «что строить?» руководствовались своим жизненным опытом, интуицией и просто здравым смыслом. И еще 3-4 года назад при таком подходе они получали свою довольно неплохую прибыль. В связи с тем, что рост цен на недвижимость проходил сумасшедшими темпами, рынок «съедал» все. Разница, на которую живут все девелоперы, то есть разница между стоимостью затрат по приобретению земельного участка, по строительству и прибылью от продажи была ненормальной: 200 процентов, 300 процентов – это сверхприбыль. На сегодняшний день эта разница сократилась до нормальной. И большинство застройщиков осознают, что время, когда спекулятивная составляющая в спросе была высока, прошло, что недвижимость сегодня нельзя просто строить, ее надо создавать.
– Если случаются просчеты, можете ли вы привести примеры излишне оптимистичного подхода к делу?
– Большинство читателей, наверное, видели пустующие новые здания, на которых уже не один месяц красуются вывески «Аренда» или «Продается». То есть деньги в эти объекты вложены, но они не работают. Надо просто помнить, что недвижимость – это такой же товар. И прежде чем его производить, надо изучить рынок, определить потребительские предпочтения. Вот этим как раз профессионально занимаются консалтинговые компании. И опытные девелоперы предпочитают полагаться на их мнение, а не только на свою интуицию.
– Скажите, Павел Геннадьевич, вот все так непросто в этом бизнесе, да еще политические распри, инфляция… Газеты и телевидение пугают нас обвалом рынка недвижимости. Есть ли тогда будущее у девелопмента, каковы его перспективы, и стоит ли рядовым гражданам вкладывать деньги в строительство жилья, которое организуют те самые девелоперы?
- Слухи о крахе рынка недвижимости несколько преувеличены. Сегодня рост цен продолжается, но, во-первых, он  происходит по-разному в разных сегментах рынка, во-вторых, динамика этого роста значительно сократилась и по
некоторым сегментам она не превышает уровня инфляции. Мы привязываем сегодня это к уровню инфляции, потому что сегодня недвижимость в Украине является основным, практически единственным вариантом вложения денежных средств. К сожалению, в Украине не развивается рынок ценных бумаг, и, к сожалению, бизнес в Украине сегодня является весьма трудоемким, рискованным, затратным. На Западе, к примеру, экономисты рекомендуют размещать свои накопления так: 40% – в ценные бумаги, 40% – в недвижимость, 20% – в бизнес. Вот сегодня из этих трех составляющих в Украине существует только одна – недвижимость. Поэтому, что бы там ни говорили о крахе недвижимости, пока в Украине не начнет развиваться производство, малый бизнес, и пока в Украине не появится рынок ценных бумаг как таковой, цены на недвижимость как минимум на уровень инфляции будут расти, потому что валютные резервы, или валютные вложения, сегодня тоже являются рискованными. Видите, как себя ведет курс доллара, основной валютной массы в Украине? Поэтому, повторюсь, мы полагаем, что недвижимость дорожала и будет дорожать, в целом. Просто в некоторых сегментах будет стагнация, в некоторых сегментах будет даже падение, но в ближайшее время на коммерческой недвижимости это мало отразится. Цены на коммерческую недвижимость будут расти как минимум на уровень инфляции. Если инфляция замедлится, замедлится и рост цен на недвижимость.
На этом сегодня поставим точку. А в следующий раз мы снова вернемся к нашей теме, чтобы подробнее, «под лупой», рассмотреть тот этап, когда застройщик определяется, – как и что строить. И узнаем, какую роль в этом процессе играет консалтинговая компания, какие услуги предоставляет своим клиентам.

Ольга Монастырская

| Рубрика: : Публикации