Сегодня на самом высоком уровне много говорится о том, как важны для украинской экономики ино-странные инвестиции. О реалиях, с которыми сталкиваются иностранные инвесторы рассказывает госпо-дин Дидье Хенри Чарльз Рамудт, Генеральный директор ООО “ИММО43Лтд”

Об инвестициях
В Севастополь я приехал в 1992 году. И почти шестнадцать лет спустя, вместе с пятью другими бельгийскими инвесторами, которые имеют большой опыт работы на рынке недвижимости, создал агентство недвижимости под названием ООО «ИММО43 Лтд».
Цель этой компании – в качестве промоутера (застройщика) строить апартаменты, офисы и рекреационные помещения.
В течение тех шестнадцати лет, что я вел бизнес с украинской стороной, я получил определенный опыт, который показывает насколько велико различие в понимании предпринимательства в наших странах.
Разнятся не только законы и правила, но и культура ведения бизнеса. И, конечно, совершенно не похож менталитет предпринимателей в обеих странах.Мы в Бельгии привыкли к коротким разговорам, прямо и по существу. А здесь ходят вокруг да около… Люди могут говорить часами, ничего не сказав конкретно. Когда я говорю, фигурально выражаясь, «вещаю на короткой волне», то ответ получаю на «длинной волне». И это не имеет ничего общего с конструктивным диалогом. Поэтому общение очень затруднено. И волей – неволей приходится делать вывод: для того, чтобы успешно работать в этой стране, необходимо учитывать все нюансы и знать менталитет людей, живущих в этой стране.
Я уже шестнадцать лет веду бизнес в Севастополе, кажется, много знаю о местной специфике работы, но… Каждый раз, когда я сюда приезжаю (а бываю здесь почти ежемесячно), мне приходится сталкиваться с разными неожиданностями и новыми «сюрпризами». Так я и перехожу от одного «сюрприза» к другому. Поэтому у меня все время создается впечатление, что потенциальных инвесторов здесь не ждут. Напротив, на местах, очень неохотно встречают иностранных инвесторов. Что, по-моему мнению, совершенно неправильно. В моей стране иностранные инвесторы производят валовой объем в экономике. Если бы мы не приветствовали их, то Бельгия не принадлежала бы к странам с одним из самых высоких в мире уровнем жизни. И мы бы не занимали десятое место среди богатейших стран мира.
И сегодня бельгийские власти упорно работают над тем, чтобы привлечь в страну иностранных инвесторов, так как благодаря их инвестициям в стране создаются новые рабочие места.
Совершенно другая ситуация в Украине. Проблема для иностранных инвесторов состоит в том, что украинское законодательство все еще не может обеспечить их полную защиту. Так, мне много раз приходилось убеждаться: здесь законы могут быть интерпретированы по-разному. И все зависит от того, как чиновники из различных служб понимают законы, действующие в их стране.
Об архитекторах
На украинском рынке первичной недвижимости есть много возможностей. В чем, однако, различия в строительстве? Я попытаюсь объяснить, сравнивая два виртуальных строительства: одно – в Бельгии, а другое – в Украине.
Строительство – это, прежде всего, необходимость выбрать архитектора. Уже на этом этапе существуют огромные различия.
В Бельгии архитектор – это «точечный» контакт. Он отвечает за планы, калькуляцию, смету, в которую выльется проект. Архитектор отвечает за получение разрешения на строительство, и за то, чтобы собрать все необходимые документы и согласования от различных служб. Он работает над созданием рабочего проекта. Ведет контроль строительных работ после начала строительства, а также следит за качеством работ.
В Бельгии архитектору приходится контролировать счета от подрядчиков. И он несет ответственность за все этапы работы: от соблюдения строительных норм до выбора материалов и многого другого. Поэтому архитектор отвечает и за все огрехи, которые могут возникнуть в течение первых десяти лет после сдачи здания в эксплуатацию.
Вознаграждение архитектора в среднем составляет пять процентов от общей стоимости строительства. Услуги архитектора оплачиваются каждый месяц в течение всего периода строительства.
На Украине ответственность архитектора ограничена. Он готовит эскизный проект и рабочий проект… Он не занимается всеми бумагами, которые необходимо получить от разных служб. Он не отвечает за получение разрешения на строительство, он не обязан составлять смету и не обязан контролировать работы и их качество.
Заработок архитектора может составлять от пяти- семи процентов до пятидесяти процентов. Причем гонорар украинскому архитектору необходимо оплачивать до начала строительства. Всю сумму надо оплатить уже до начала (!) строительных работ.
О строительных правилах
Бельгия – маленькая страна (ее площадь 30 528 квадратных километров) с большим количеством жителей. Поэтому у нас довольно высокая плотность населения – 347 жителей на квадратный километр. Земля у нас очень дорогая, и большинство проектов строятся на площадях, где уже имеются строения, как правило, старые. Поэтому у нас есть много организаций, специализация которых – снос существующих зданий.
Каждый участок земли имеет строгие регламентированные правила, и архитектор прекрасно знает, что можно или нельзя построить на каждом конкретном участке. В Бельгии строго регламентировано количество этажей, определен минимальный размер жилой площади, размер мест общего пользования и т.д. Поэтому перед тем, как купить участок земли или существующее здание, мы советуемся с архитектором, который может превосходно рассчитать за кратчайшее время (один-два дня) какой объем и сколько квартир можно построить на этом участке.
Важно: вся земля в Бельгии приватизирована и находится в полной собственности владельца (ев).
Ситуация в Украине следующая. Так как Украина большая страна (ее площадь 603 700 квадратных километров), то плотность населения здесь намного меньше, чем в Бельгии – 76 человек на квадратный километр.
В Украине продается много земельных участков. Возможно, поэтому очень мало старых зданий идет под снос. Тут редко сносят старые дома для того, чтобы вместо них построить новые.
Большая разница между Бельгией и Украиной в том, что здесь не существует полной собственности на землю (за небольшими исключениями). Поэтому земельные участки нельзя приватизировать.
Строительное законодательство не прозрачно, и регистрация земли не всегда внушает доверие. Различные службы не всегда выдают нужные документы, и застройщик сам вынужден искать свой путь в этом лабиринте.
Об административных правилах
В Бельгии разрешение на строительство дает городской совет. Перед тем как выдать разрешение городские власти собирают все необходимые разрешения, например, от пожарников, СЭС, и т.д.
Если возникает проблема с получением визы какой-либо службы, то тогда об этом сообщают архитектору. И он переделывает свою работу, чтобы получить соответствующее разрешение.
О том в какие службы обратиться или какие бумаги надо собрать для получения разрешения на строительство известно заранее.
В Украине проблема в том, что здесь не существует «инструкции-путеводителя», с помощью которой можно было бы узнать о том, какие необходимо собрать бумаги для того, чтобы получить разрешение на строительство. Трудно с первого раза понять и в каких службах нужно собрать необходимые бумаги, к кому необходимо обращаться.
Новые правила очень часто «возникают» исподволь, внезапно. Иногда возникает ощущение, что трудно найти компетентных людей. Все это отнимает много времени и усилий для успешного разрешения проблемы.
О продаже с плана
В Бельгии почти все квартиры (дома, рекреационные помещения) продаются с плана. Это означает, что реализация площадей начинается задолго до начала строительства или во время строительства. Покупатели защищены Законом, который обеспечивает его всеми гарантиями в отношении того, что объект будет построен и покупатель ничем не рискует. В соответствии с этим Законом, промоутер (застройщик) должен получить банковские гарантии, покрывающие стоимость всего строительства. Покупатели оплачивают стоимость недвижимости поэтапно, в соответствии с этапами строительства, под наблюдением и с одобрения архитектора.
Покупатель становится полным собственником своей недвижимости с того с момента, когда у нотариуса подписывается документ о собственности (правоустанавливающий документ). Причем, этот документ может быть подписан в любой момент, даже до начала строительства, при условии, что у застройщика имеется разрешение на строительство и он получил гарантии банка.
Важно: девяносто восемь процентов квартир (домов, рекреационных помещений) строятся «под ключ».
В Украине продажа с плана также известна. И в сегменте жилой недвижимости существует законодательная база, как-то защищающая интересы покупателя. Но здесь закон и правила не совсем понятны. Разница существует между жилыми квартирами и апартаментами для отдыха.
Также нотариус не может подписать правоустанавливающий документ до окончания строительства.
Гарантии банка существуют, но система очень сложная и опять же затратная по времени и усилиям.
О нотариате
В Бельгии нотариусы – единственные, не считая городских властей, кто может зарегистрировать правоустанавливающий документ. Нотариус получает всю информацию по собственности из управления земельными ресурсами и проверяет также возможную ипотеку. Он отвечает за все административные дела, касающиеся продажи. Продажа подтверждается с момента, когда покупатель подписал договор купли-продажи и разрешение на строительство было получено. С этого времени покупатель становится на некоторое время виртуальным собственником. Нотариус получает десять процентов от продажной цены за регистрацию. Возможно, он добавит примерно два с половиной процента за свои услуги и за основной документ.
В Украине нотариусы отвечают только за подписание и письменную регистрацию. Они не могут сделать правоустанавливающий документ до того, как начнется строительство или же до того, пока здание не будет введено в эксплуатацию.
Так как не существует полной собственности на землю, то задача нотариуса ограничена, и он не отвечает за регистрацию в соответствующей службе.
Он отвечает за уплату госпошлины и отчислений в Пенсионный фонд (которые составляют 1%). Кроме того, нотариус возьмет деньги за свои услуги.
О кондоминиуме
В Бельгии обязательно создание кондоминиума для любого дома, в котором есть более четырех квартир. Это означает, что независимая организация, которую выбрали и одобрили собственники в соответствии с размером своей собственности (зависит от площади), следит за порядком и поддерживает здание в должном виде. Кондоминиум имеет статус юридического лица. Это означает, что все дома содержатся в должном порядке, и все собственники делят расходы в соответствии с количеством своих долей в кондоминиуме.
В Украине кондоминиум не обязателен, и создается нерегулярно.
Под ключ
В Бельгии: строительство «под ключ» – обычная практика. Делается это для того, чтобы в дальнейшем избежать превращения в постоянную строительную площадку и избежать пыли, шума, ущерба. Покупатели всегда имеют возможность устроить и отделать свои помещения, как они хотят. Это означает, что для каждой детали, например, для полов, дверей, кухни, оборудования для ванной и т.д. покупатель может сам выбрать из предложенного перечня то, что он хотел бы видеть в своей квартире. Если он хочет более дорогую отделку, тогда он должен доплатить разницу, если более дешевую – ему выплачивают эту разницу. При любом раскладе покупатель не может отделать свои апартаменты сам, и делается это – чтобы избежать риска ответственности в дальнейшем.
В Украине это не обычная практика, хотя некоторые застройщики предлагают эту услугу. Большинство квартир сдаются в черновой отделке, с разводкой электричества, газа и канализации. Покупатель должен искать всех рабочих самостоятельно, опытных или неопытных – со всеми вытекающими отсюда рисками.
Зачем тогда строить в Украине?
Здесь есть рынок, который предлагает возможности показать лучшее качество и разумные цены концепции «под ключ», при которой покупателю гораздо выгоднее.
Все усилия по решению административных проблем, через которые мы должны пройти и выжить, будут с лихвой компенсированы удовлетворением, которое получат наши покупатели.
Поэтому мы не возражаем и пострадать, так как, в конце концов, наши покупатели оценят качество, а это и есть наша главная цель – делать наших покупателей счастливыми.

Дидье Хенри Чарльз Рамудт,
перевод с английского –
Светлана Мирошниченко
Наша справка: ООО “ИММО43” основано в Севастополе, в январе 2006 г., с уставным фондом в размере 2 500 000 грн. Акционерами ООО “ИММО43” является украинская и бельгийская сторона. Главный акционер – бельгийская компания “Крым Инвест”, расположенная в г. Остенде (Бельгия). Компания “Крым Инвест” в свою очередь, является акционерной Бельгийской компанией. Все акционеры компании имеют огромный опыт работы в сфере недвижимости и строительства. За годы работы на рынке недвижимости компанией было построено более 20 000 квартир, в основном в Бельгии и Испании.
Целью компании ООО “ИММО43” является инвестирование в экономику Крыма, и в особенности г. Севастополя.

| Рубрика: : Публикации