НЕДВИЖИМОСТЬ КРЫМА в каталоге "Вся недвижимость Крыма" - самый полный каталог предложений всех крымских агентств недвижимости и частных лиц - ЧТО ЗНАЧИТ СТРОИТЬ В БЕЛЬГИИ? ЧТО ЗНАЧИТ СТРОИТЬ В УКРАИНЕ?
  • Навигация

  • Реклама






  • Календарь

    Май 2008
    Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
    « Апр   Июнь »
     1234
    567891011
    12131415161718
    19202122232425
    262728293031  
  • Архивы

  • Партнеры

  • Информеры

    Рейтинг-каталог АГЕНТ.ua
    Курсы валют

ЧТО ЗНАЧИТ СТРОИТЬ В БЕЛЬГИИ? ЧТО ЗНАЧИТ СТРОИТЬ В УКРАИНЕ?

Сегодня на самом высоком уровне много говорится о том, как важны для украинской экономики ино-странные инвестиции. О реалиях, с которыми сталкиваются иностранные инвесторы рассказывает госпо-дин Дидье Хенри Чарльз Рамудт, Генеральный директор ООО “ИММО43Лтд”

Об инвестициях
В Севастополь я приехал в 1992 году. И почти шестнадцать лет спустя, вместе с пятью другими бельгийскими инвесторами, которые имеют большой опыт работы на рынке недвижимости, создал агентство недвижимости под названием ООО «ИММО43 Лтд».
Цель этой компании – в качестве промоутера (застройщика) строить апартаменты, офисы и рекреационные помещения.
В течение тех шестнадцати лет, что я вел бизнес с украинской стороной, я получил определенный опыт, который показывает насколько велико различие в понимании предпринимательства в наших странах.
Разнятся не только законы и правила, но и культура ведения бизнеса. И, конечно, совершенно не похож менталитет предпринимателей в обеих странах.Мы в Бельгии привыкли к коротким разговорам, прямо и по существу. А здесь ходят вокруг да около… Люди могут говорить часами, ничего не сказав конкретно. Когда я говорю, фигурально выражаясь, «вещаю на короткой волне», то ответ получаю на «длинной волне». И это не имеет ничего общего с конструктивным диалогом. Поэтому общение очень затруднено. И волей – неволей приходится делать вывод: для того, чтобы успешно работать в этой стране, необходимо учитывать все нюансы и знать менталитет людей, живущих в этой стране.
Я уже шестнадцать лет веду бизнес в Севастополе, кажется, много знаю о местной специфике работы, но… Каждый раз, когда я сюда приезжаю (а бываю здесь почти ежемесячно), мне приходится сталкиваться с разными неожиданностями и новыми «сюрпризами». Так я и перехожу от одного «сюрприза» к другому. Поэтому у меня все время создается впечатление, что потенциальных инвесторов здесь не ждут. Напротив, на местах, очень неохотно встречают иностранных инвесторов. Что, по-моему мнению, совершенно неправильно. В моей стране иностранные инвесторы производят валовой объем в экономике. Если бы мы не приветствовали их, то Бельгия не принадлежала бы к странам с одним из самых высоких в мире уровнем жизни. И мы бы не занимали десятое место среди богатейших стран мира.
И сегодня бельгийские власти упорно работают над тем, чтобы привлечь в страну иностранных инвесторов, так как благодаря их инвестициям в стране создаются новые рабочие места.
Совершенно другая ситуация в Украине. Проблема для иностранных инвесторов состоит в том, что украинское законодательство все еще не может обеспечить их полную защиту. Так, мне много раз приходилось убеждаться: здесь законы могут быть интерпретированы по-разному. И все зависит от того, как чиновники из различных служб понимают законы, действующие в их стране.
Об архитекторах
На украинском рынке первичной недвижимости есть много возможностей. В чем, однако, различия в строительстве? Я попытаюсь объяснить, сравнивая два виртуальных строительства: одно – в Бельгии, а другое – в Украине.
Строительство – это, прежде всего, необходимость выбрать архитектора. Уже на этом этапе существуют огромные различия.
В Бельгии архитектор – это «точечный» контакт. Он отвечает за планы, калькуляцию, смету, в которую выльется проект. Архитектор отвечает за получение разрешения на строительство, и за то, чтобы собрать все необходимые документы и согласования от различных служб. Он работает над созданием рабочего проекта. Ведет контроль строительных работ после начала строительства, а также следит за качеством работ.
В Бельгии архитектору приходится контролировать счета от подрядчиков. И он несет ответственность за все этапы работы: от соблюдения строительных норм до выбора материалов и многого другого. Поэтому архитектор отвечает и за все огрехи, которые могут возникнуть в течение первых десяти лет после сдачи здания в эксплуатацию.
Вознаграждение архитектора в среднем составляет пять процентов от общей стоимости строительства. Услуги архитектора оплачиваются каждый месяц в течение всего периода строительства.
На Украине ответственность архитектора ограничена. Он готовит эскизный проект и рабочий проект… Он не занимается всеми бумагами, которые необходимо получить от разных служб. Он не отвечает за получение разрешения на строительство, он не обязан составлять смету и не обязан контролировать работы и их качество.
Заработок архитектора может составлять от пяти- семи процентов до пятидесяти процентов. Причем гонорар украинскому архитектору необходимо оплачивать до начала строительства. Всю сумму надо оплатить уже до начала (!) строительных работ.
О строительных правилах
Бельгия – маленькая страна (ее площадь 30 528 квадратных километров) с большим количеством жителей. Поэтому у нас довольно высокая плотность населения – 347 жителей на квадратный километр. Земля у нас очень дорогая, и большинство проектов строятся на площадях, где уже имеются строения, как правило, старые. Поэтому у нас есть много организаций, специализация которых – снос существующих зданий.
Каждый участок земли имеет строгие регламентированные правила, и архитектор прекрасно знает, что можно или нельзя построить на каждом конкретном участке. В Бельгии строго регламентировано количество этажей, определен минимальный размер жилой площади, размер мест общего пользования и т.д. Поэтому перед тем, как купить участок земли или существующее здание, мы советуемся с архитектором, который может превосходно рассчитать за кратчайшее время (один-два дня) какой объем и сколько квартир можно построить на этом участке.
Важно: вся земля в Бельгии приватизирована и находится в полной собственности владельца (ев).
Ситуация в Украине следующая. Так как Украина большая страна (ее площадь 603 700 квадратных километров), то плотность населения здесь намного меньше, чем в Бельгии – 76 человек на квадратный километр.
В Украине продается много земельных участков. Возможно, поэтому очень мало старых зданий идет под снос. Тут редко сносят старые дома для того, чтобы вместо них построить новые.
Большая разница между Бельгией и Украиной в том, что здесь не существует полной собственности на землю (за небольшими исключениями). Поэтому земельные участки нельзя приватизировать.
Строительное законодательство не прозрачно, и регистрация земли не всегда внушает доверие. Различные службы не всегда выдают нужные документы, и застройщик сам вынужден искать свой путь в этом лабиринте.
Об административных правилах
В Бельгии разрешение на строительство дает городской совет. Перед тем как выдать разрешение городские власти собирают все необходимые разрешения, например, от пожарников, СЭС, и т.д.
Если возникает проблема с получением визы какой-либо службы, то тогда об этом сообщают архитектору. И он переделывает свою работу, чтобы получить соответствующее разрешение.
О том в какие службы обратиться или какие бумаги надо собрать для получения разрешения на строительство известно заранее.
В Украине проблема в том, что здесь не существует «инструкции-путеводителя», с помощью которой можно было бы узнать о том, какие необходимо собрать бумаги для того, чтобы получить разрешение на строительство. Трудно с первого раза понять и в каких службах нужно собрать необходимые бумаги, к кому необходимо обращаться.
Новые правила очень часто «возникают» исподволь, внезапно. Иногда возникает ощущение, что трудно найти компетентных людей. Все это отнимает много времени и усилий для успешного разрешения проблемы.
О продаже с плана
В Бельгии почти все квартиры (дома, рекреационные помещения) продаются с плана. Это означает, что реализация площадей начинается задолго до начала строительства или во время строительства. Покупатели защищены Законом, который обеспечивает его всеми гарантиями в отношении того, что объект будет построен и покупатель ничем не рискует. В соответствии с этим Законом, промоутер (застройщик) должен получить банковские гарантии, покрывающие стоимость всего строительства. Покупатели оплачивают стоимость недвижимости поэтапно, в соответствии с этапами строительства, под наблюдением и с одобрения архитектора.
Покупатель становится полным собственником своей недвижимости с того с момента, когда у нотариуса подписывается документ о собственности (правоустанавливающий документ). Причем, этот документ может быть подписан в любой момент, даже до начала строительства, при условии, что у застройщика имеется разрешение на строительство и он получил гарантии банка.
Важно: девяносто восемь процентов квартир (домов, рекреационных помещений) строятся «под ключ».
В Украине продажа с плана также известна. И в сегменте жилой недвижимости существует законодательная база, как-то защищающая интересы покупателя. Но здесь закон и правила не совсем понятны. Разница существует между жилыми квартирами и апартаментами для отдыха.
Также нотариус не может подписать правоустанавливающий документ до окончания строительства.
Гарантии банка существуют, но система очень сложная и опять же затратная по времени и усилиям.
О нотариате
В Бельгии нотариусы – единственные, не считая городских властей, кто может зарегистрировать правоустанавливающий документ. Нотариус получает всю информацию по собственности из управления земельными ресурсами и проверяет также возможную ипотеку. Он отвечает за все административные дела, касающиеся продажи. Продажа подтверждается с момента, когда покупатель подписал договор купли-продажи и разрешение на строительство было получено. С этого времени покупатель становится на некоторое время виртуальным собственником. Нотариус получает десять процентов от продажной цены за регистрацию. Возможно, он добавит примерно два с половиной процента за свои услуги и за основной документ.
В Украине нотариусы отвечают только за подписание и письменную регистрацию. Они не могут сделать правоустанавливающий документ до того, как начнется строительство или же до того, пока здание не будет введено в эксплуатацию.
Так как не существует полной собственности на землю, то задача нотариуса ограничена, и он не отвечает за регистрацию в соответствующей службе.
Он отвечает за уплату госпошлины и отчислений в Пенсионный фонд (которые составляют 1%). Кроме того, нотариус возьмет деньги за свои услуги.
О кондоминиуме
В Бельгии обязательно создание кондоминиума для любого дома, в котором есть более четырех квартир. Это означает, что независимая организация, которую выбрали и одобрили собственники в соответствии с размером своей собственности (зависит от площади), следит за порядком и поддерживает здание в должном виде. Кондоминиум имеет статус юридического лица. Это означает, что все дома содержатся в должном порядке, и все собственники делят расходы в соответствии с количеством своих долей в кондоминиуме.
В Украине кондоминиум не обязателен, и создается нерегулярно.
Под ключ
В Бельгии: строительство «под ключ» – обычная практика. Делается это для того, чтобы в дальнейшем избежать превращения в постоянную строительную площадку и избежать пыли, шума, ущерба. Покупатели всегда имеют возможность устроить и отделать свои помещения, как они хотят. Это означает, что для каждой детали, например, для полов, дверей, кухни, оборудования для ванной и т.д. покупатель может сам выбрать из предложенного перечня то, что он хотел бы видеть в своей квартире. Если он хочет более дорогую отделку, тогда он должен доплатить разницу, если более дешевую – ему выплачивают эту разницу. При любом раскладе покупатель не может отделать свои апартаменты сам, и делается это – чтобы избежать риска ответственности в дальнейшем.
В Украине это не обычная практика, хотя некоторые застройщики предлагают эту услугу. Большинство квартир сдаются в черновой отделке, с разводкой электричества, газа и канализации. Покупатель должен искать всех рабочих самостоятельно, опытных или неопытных – со всеми вытекающими отсюда рисками.
Зачем тогда строить в Украине?
Здесь есть рынок, который предлагает возможности показать лучшее качество и разумные цены концепции «под ключ», при которой покупателю гораздо выгоднее.
Все усилия по решению административных проблем, через которые мы должны пройти и выжить, будут с лихвой компенсированы удовлетворением, которое получат наши покупатели.
Поэтому мы не возражаем и пострадать, так как, в конце концов, наши покупатели оценят качество, а это и есть наша главная цель – делать наших покупателей счастливыми.

Дидье Хенри Чарльз Рамудт,
перевод с английского –
Светлана Мирошниченко

Наша справка: ООО “ИММО43” основано в Севастополе, в январе 2006 г., с уставным фондом в размере 2 500 000 грн. Акционерами ООО “ИММО43” является украинская и бельгийская сторона. Главный акционер – бельгийская компания “Крым Инвест”, расположенная в г. Остенде (Бельгия). Компания “Крым Инвест” в свою очередь, является акционерной Бельгийской компанией. Все акционеры компании имеют огромный опыт работы в сфере недвижимости и строительства. За годы работы на рынке недвижимости компанией было построено более 20 000 квартир, в основном в Бельгии и Испании.
Целью компании ООО “ИММО43” является инвестирование в экономику Крыма, и в особенности г. Севастополя.

Всего записей: 3

    Прочитал с большим интересом, очень интересая история. Начинаю себя вспоминать, у меня все так же начиналось

    Доброго времени суток! Не вижу условия использования информации. Можно ли копировать написанный вами текст на свой сайт, если ставить ссылку на эту страницу?

    Все права на материалы, размещенные на сайте, охраняются в соответствии с законодательством Украины.
    Полная или частичная перепечатка материалов допускается только с письменного разрешения редакции.

    Интересная статья! Спасибо.

Оставить запись:


Besucherzahler www myspace.com
счетчик посещений
Рейтинг@Mail.ru
millionairematch counter gratis счетчик 

сайта
Недвижимость Рейтинг-каталог сайтов АГЕНТ.ua
© ЧПКП "Наш город". Каталог "Вся недвижимость Крыма". 2007 - 2010 www.katalog.bz. Powered by Grisha
Все права на материалы, размещенные на сайте, охраняются в соответствии с законодательством Украины.
Полная или частичная перепечатка материалов допускается только с письменного разрешения редакции.