- Эльдар, для агентства недвижимости создание юридического отдела в качестве самостоятельного подразделения – логически оправданный шаг, направленный на по-вышение своей конкурентоспособности. Всем известно, что ситуация на рынке жилой недвижимости с каждым годом становится все сложнее. А какая мотивация была у Вас, когда Вы решились на такую своеобразную кооперацию?
- Думаю, мы созданы не для того, чтобы выживать. А для того, чтобы работать и зарабатывать. Наша цель – создание в Западном Крыму школы юристов, специализирующихся на реше-нии вопросов, связанных с недвижимостью.
Что касается конкуренции… На рынке консультационных услуг она не очень высока. Когда мы писали бизнес-план, то пришли к выводу, что эта ниша заполнена по минимуму. Среди юристов нет такой большой конкуренции как среди риелторов. Поэтому меня, в первую очередь, заинтересовали открывающиеся перспективы. Работа совместно с агентством недвижимости дает новые возможности, значительно увеличивает сферу приложения наших знаний. В агентстве всегда много людей…Мы рады им помочь.- Эльдар, расскажите, пожалуйста, о своей общественной деятельности?
- Знаете, среди моих коллег в ходу шутка: «сто юристов – сто мнений». Чем больше мнений мы знаем, тем легче нам решать поставленные вопросы. Для меня таким своеобразным дис-куссионным клубом стала Евпаторийская городская молодежная коллегия юристов, президентом которой я являюсь. Сегодня члены этой общественной организации работают в Евпатории и Симферополе. Первым испытанием на прочность стал « эпистолярный бой», который пришлось принять, для того, чтобы доказать наше право на существование. В свое время юридический отдел исполкома отказал нам в регистрации, ссылаясь на то, что понятия «коллегия» и «общественная организация» являются взаимоисключающими. В ходе переписки мы доказали свою правоту. В письме, направленном в адрес городского головы, помню, пришлось даже в качестве доказательств цитировать определения, данные в Большой Советской Энциклопедии. Одним из первых проектов молодежной коллегии юристов стало создание в 2000 году «Юридической клиники» на базе поселка Исмаил-Бей. Суть проекта состояла в оказании гражданам бесплат-ных консультаций по оформлению земельных участков. Его целью стало предоставление молодым юристам, только что закончившим ВУЗы и не имеющим опыта работы, стартовой площад-ки для приобретения практического опыта работы. Сегодня многие из них – успешные, грамотные специалисты. Много с тех пор времени прошло…
- А земельные вопросы по-прежнему актуальны…
- Да, решению земельных вопросов отводится особое место. По сути: проблем при приватизации земельных участков, находящихся в пользовании граждан, не возникает. За исключени-ем случаев, когда приходится сталкиваться с некомпетентностью должностных лиц, которую они проявляют при оформлении документов.
Проблемы возникают при работе с земельными участками, оформленными в общую собственность, так как при данной форме доля совладельцев не определена. А ведь прежде чем про-дать участок, необходимо определить долю каждого из его владельцев. Существующий механизм предусматривает составление договора и удостоверение его у нотариуса. Но четкой проце-дуры исполнения этого механизма до сих пор нет. А нотариусы, как правило, не делают того, что им непонятно. Вот такая правовая коллизия…
Поэтому приходится идти в суд. Судебная практика в данном случае складывается сложно, неоднозначно. Как шутят мои коллеги: есть три мнения, касающиеся этого вопроса, и все они находятся в апелляционном суде. Вот такой невеселый профессиональный юмор. Проблема в том, что решение суда одной инстанции может быть отменено решением суда высшей инстан-ции. И процесс этот может тянуться до бесконечности.
- Как часто приходится решать вопросы, связанные с узакониванием самовольных строений?
- Удельный вес вопросов, связанных с узакониванием самовольных строений, довольно высок. Проблема усугубляется тем, что самострои носят массовый характер. Кроме того, боль-шинство из них находится в общих дворах. По-человечески понять людей, стремившихся улучшить свои жилищные условия, можно. Но… Самовольное строение, при соответствующем решении суда, подлежит сносу. И в подобных случаях исполнительная служба действует очень жестко. Конечно, это не может не огорчать. Люди, пытающиеся самостоятельно узаконить свое строение, чаще всего получают отказ, так как процедура сдачи в эксплуатацию самовольных строений не урегулирована. Наш юридический отдел предлагает собственнику самостроя в таких случаях обращаться в суд для признания права собственности на самовольно возведенное имущество, при условии предоставления земельного участка под уже построенное недвижимое имущество (статья 376 Гражданского кодекса Украины). Как правило, с нашей помощью клиенты решают этот болезненный вопрос.
- Расскажите, пожалуйста, с какими проблемами приходится сталкиваться специалистам юридического отдела агентства недвижимости?
- Как правило, большинство сложных ситуаций возникает из-за того, что имеются проблемы в правоустанавливающих документах клиентов. Иногда их причина – недостаточная компе-тентность должностных лиц, занимающихся оформлением документов. Чаще всего – юридическая безграмотность наших людей, порой их лень. Сразу не проверят правильность всех доку-ментов и цифр, а когда ошибка «всплывает», оказывается, что прошло слишком много времени. И для того, чтобы ее исправить, необходимо приложить серьезные усилия.
- Например.
- Последний случай: человек купил квартиру. Зарегистрировал ее в БТИ. Прошло несколько лет, и он решил ее продать. Тут оказывается, что в техпаспорте БТИ заявленная площадь не соответствует площади, зафиксированной в договоре купли-продажи. Для того, чтобы установить истину, пришлось обращаться в суд.
- Сколько времени занял процесс
- Мы работали над делом 1,5 месяца. Впрочем, все зависит от степени сложности проблемы. Есть стандартные ситуации, которые решить довольно легко. В любом случае, при решении проблем наших клиентов, мы стоим на принципе соблюдения сроков, предусмотренных действующим законодательством.
- Расскажите, пожалуйста, о вопросах которые чаще всего задают Вам клиенты.
1. Для чего нужно оформлять землю в собственность?
Да, действительно, многие граждане задаются этим вопросом. На вопрос: нужно ли оформлять землю в собственность, можно ответить однозначно – нужно. Цели, для которых оформляется земля, могут быть разные.
Прежде чем ответить на этот вопрос, определим, что мы живём в государстве, взявшем курс на рыночную экономику, в котором Закон превыше всего.
При таких условиях собственность приобретает большое значение, так как именно с момента возникновения права собственности, имущество приобретает качество товара.
Имущество может быть продано, подарено, передано в наследство и т.д. Так и земля с момента оформления её в собственность (бесплатной приватизации, купли, иным способом приобретённая) может быть продана, подарена и передана в наследство. Вместе с тем, хотелось бы обратить внимание читателя ещё на одну деталь: право собственности в Украине защищается законом, никто не может быть лишен права собственности не иначе, как по решению суда и на основании закона. Говоря общедоступным языком, вашу землю, которая нахо-дится в собственности, никто не изымет без учёта Вашего интереса.
Единственным документом, который подтверждает право собственности на земельный участок, является Государственный акт на право собственности на землю. Приступать к использованию земельного участка до установления границ в натуре (на местности) и получения правоустанавливающего документа на землю (государственный акт или договор аренды земельного участка) запрещается (ст. 125 Земельного кодекса Украины).
2. Будет ли продлена приватизация земли в 2008 г.?
Согласно постановлению Верховной Рады Украинской ССР от 18 декабря 1990 г. N 563-XII «О земельной реформе» был установлен срок до 15 марта 1994 г. для приватизации земель-ных участков гражданами, ранее предоставленных им в пользование. После окончания данного срока граждане утрачивают право на ранее предоставленные им земельные участки. Дейст-вие данного пункта продлевалось, согласно постановлениям ВР Украины вплоть до 1 января 2008 г.
В связи с тем, что с 1 января 2002 г. вступил в силу Земельный кодекс Украины, в котором не определено, что для приватизации земли могут устанавливаться какие-либо сроки, народ-ные депутаты Украины, в количестве 51 человека, обратились в Конституционный суд Украины относительно конституционности вышеуказанного пункта постановления «О земельной реформе». Конституционный суд своим решением (Дело N 1-17/2005 от 22 сентября 2005 года) признал неконституционным п.6 Постановления ВР Украины «О земельной реформе», пункт данного постановления о сроках для приватизации утратил своё действие.
3. Что есть самовольное строение?
Согласно ст. 376 Гражданского кодекса Украины, самовольным строительством признаются жилые дома, строения, сооружения, другое недвижимое имущество, если они построе-ны или строятся на земельном участке не отведённом для этой цели, или без соответствующего разрешения, или соответственно утверждённого проекта, или с существенным нарушени-ем строительных норм и правил.
4. В каких случаях можно признать право собственности на самовольное строение?
Согласно ч. 3 ст. 376 Гражданского кодекса Украины право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, ко-торое осуществило самовольное строительство на земельном участке, не отведённом для этой цели, при условии предоставления земельного участка, в установленном порядке, лицу под уже построенное недвижимое имущество. По требованию собственника земельного участка, суд также может признать право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество, если это не нарушает права других лиц.
5. Имеет ли право совладелец недвижимого имущества выделить свою долю в отдельную единицу?
Согласно ст. 364 Гражданского кодекса Украины, совладелец имеет право на выдел в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности. Договор о выделе в на-туре доли из недвижимого общего имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
- Спасибо за беседу. Успехов во всех Ваших начинаниях.

Оксана Волошенко

| Рубрика: : Публикации