Темчина

Наталья Александровна

частный нотариус Ялтинского городского нотариального округа.

С 1995 по 2001 год – государственный нотариус  Первой ялтинской государственной нотариальной конторы, с 2001 года частный нотариус.

Договор управления  имуществом

Договор управления, это новый вид  договора,  предусмотренный нормами Гражданского кодекса Украины (глава 70), который действует с 1 января 2004 года.

Граждане и юридические лица имеют на праве собственности различные объекты недвижимого и другого имущества. Эти объекты расположены не только по месту постоянного места жительства или местонахождения собственников имущества. В отдельных случаях, когда собственник не может лично управлять своим имуществом, он вправе поручить совершать определенные юридические  действия относительно своего имущества другому лицу. Согласно  действующего законодательства, собственник недвижимого имущества  владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по своему усмотрению и  имеет право совершать относительно своего  имущества любые действия, которые не противоречат закону. Одной из форм реализации прав собственника на свое имущество является передача его  в управление.

По договору управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (управляющему) на определенный срок имущество в управление, а другая сторона обязуется за плату осуществить от своего имени управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Характерной особенностью  договора управления имуществом является определение собственником цели договора, объема переданных  управляющему полномочий, а в отдельных случаях и определения лица, в интересах которого управляющий должен действовать.

Учредителем управления является собственник имущества, управляющим – субъект  предпринимательской деятельности. Управляющим не может быть орган государственной власти, орган власти Автономной Республики Крым или орган местного самоуправления. Управляющий действует от имени  учредителя управления без доверенности. Управляющий, если это определено договором об управлении имуществом, является доверительным собственником имущества, которым он владеет и распоряжается в соответствии с законом и договором управления имуществом. Учредителем управления может быть физическое или юридическое лицо, собственник недвижимого имущества. Управляющими могут быть субъекты предпринимательской деятельности: юридические  или физические лица. В установленных законом случаях  учредителем управления   может быть орган опеки и попечительства, если собственником имущества является  физическое лицо, место пребывания которого неизвестно или оно признано судом безвестно отсутствующим.  Если собственником имущества является  малолетнее лицо или физическое лицо, признанное судом недееспособным, учредителями управления могут быть опекун или орган опеки и попечительства. Если собственником имущества является лицо  дееспособность которого ограничена, учредителем управления является его попечитель.

Предметом договора управления имуществом может быть предприятие, как единый имущественный комплекс, недвижимая вещь, ценные бумаги, имущественные права и иное имущество. Не могут быть предметом  договора управления имуществом денежные средства, кроме случаев, когда право осуществлять управление денежными средствами прямо установлено законом. Имущество, переданное  в управление, должно учитываться у управляющего на отдельном балансе, и относительно него ведется отдельный учет. Расчеты, связанные с управлением имуществом, осуществляются на отдельном банковском счете.

Договор управления имуществом заключается в письменной форме. Нотариальному удостоверению подлежит договор управления недвижимым имуществом. Законодатель установил также, что  нотариально удостоверенный договор управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации.

Законодатель  определил существенные условия договора управления имуществом, а именно: перечень имущества, передаваемого в управление,  размер и форму оплаты за управление имуществом.  Договор управления имуществом считается заключенным на пять лет, если стороны не определили срок договора.

Законом определены права и обязанности управляющего имуществом.  Управляющий управляет имуществом  согласно условиям договора и может отчуждать это имущество или заключить относительно него договор залога  только с согласия учредителя управления. Управляющий  имеет право и  обязан действовать исключительно в интересах выгодоприобретателя, вести самостоятельный учет имущества, переданного ему в управление,  отражая все операции, связанные с этим имуществом, а также действовать разумно и добросовестно. В соответствии с договором управления управляющий предоставляет учредителю управления отчет о результатах управления, Порядок и сроки предоставления отчета указываются в договоре. Управляющий не имеет права получать доходы  в своих интересах от управления имуществом, за исключением вознаграждения управляющего, предусмотренного договором. Управляющий, совершая фактические и юридические действия, связанные с управлением имуществом, обязан сообщать  лицам, с которыми он совершает сделку, о том,  что он является управляющим, а не собственником имущества. Управляющий имеет право на плату, установленную договором, а также на возмещение необходимых затрат, произведенных им а связи с управлением имуществом. Форма вознаграждения  и порядок оплаты устанавливается в договоре.

Законом  установлена ответственность  управляющего за ненадлежащее исполнение условий договора управления имуществом. Управляющий возмещает учредителю управления причиненные убытки, а выгодоприобретателю – упущенную выгоду.

Одна из сторон договора управления имущество может отказаться от договора, предупредив другую сторону об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не установлен  иной срок. В случае прекращения договора управления имуществом, имущество, переданное в управление, возвращается учредителю управления, если иное не установлено договором. Законом также  установлены  основания прекращения договора управления имуществом.

Нотариусу для удостоверения договора управления имуществом учредитель управления предоставляет правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, извлечение из электронного реестра прав собственности на недвижимое имущество (выдается  БТИ). Если учредителем управления имуществом является физическое лицо и это имущество является общим имуществом супругов, то нотариусом истребуется нотариально оформленное согласие другого из супругов на заключение договора управления имуществом. Если учредителем  управления имуществом является юридическое лицо, нотариусу подаются   следующие документы: извлечение из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, устав, справка из Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины, справка о балансовой стоимости недвижимого имущества, протокол органа управления юридического лица об условиях передачи имущества в управление. Нотариус проверяет по уставным документам соответствует ли нотариальное действие, которое совершается, объему правоспособности и дееспособности  юридического лица. Если учредителем управления является физическое лицо-предприниматель, нотариусу подается свидетельство о государственной регистрации физического лица-предпринимателя в Едином государственном реестре юридических лиц и физических лиц-предпринимателей, а также извлечение из названного реестра по состоянию на день  нотариального удостоверения договора управления имуществом, паспорт, справка о присвоении идентификационного номера. Более полную  информацию о перечне документов, необходимых для  нотариального удостоверения договора управления имуществом необходимо получить у нотариуса.

Следует отметить,  что  в нотариальной практике  удостоверение договоров управления имуществом  имеет  эпизодический характер и заключается в основном между юридическим лицами – собственниками имущества и юридическим лицами  – управляющими.

Частный нотариус   Н.А. Темчина

Рубрика: : Публикации | Нет комментариев »