Тема, которую мы поднимаем в этой рубрике, продиктована необходимостью ответа на вопрос, поступивший в редакцию  каталога «Вся недвижимость Крыма» от нашей читательницы.
На актуальные вопросы отвечает Елена Болдырева, директор Концерна «Консалтинг-групп»

Тенденции рынка Интерес иностранных инвесторов к украинской недвижимости, одновременно с политической ситуацией, испытывает определенные колебания, но не ослабевает. Особенно это можно отнести к недвижимости Крыма. Сегодня география иностранных инвестиций разнообразна: россияне, немцы, литовцы, турки, азербайджанцы и др. Хотя основная часть инвестиций по-прежнему приходится на Россию.
Сегментный состав рынка недвижимости, пользующийся спросом иностранных инвесторов, также разнообразен.
Статус нерезидента
Под нерезидентами в украинском законодательстве принято понимать юридические лица, зарегистрированные в соответствии с законодательством иностранных государств, а также физические лица – граждане иностранных государств и лица без гражданства.
Ограничения прав нерезидентов по приобретению недвижимости в Украине В соответствии со статьей 26 Конституции Украины иностранцы и лица без гражданства, находящиеся в Украине на законных основаниях, пользуются теми же правами и свободами, а также несут такие же обязанности, как и граждане
Украины, – за исключениями, установленными Конституцией, законами или международными договорами Украины.
Законодательство Украины не содержит ограничений относительно приобретения нерезидентами домов, квартир,
коммерческих объектов и иной недвижимости в Украине, за исключением некоторых категорий земельных участков.
Так, согласно статье 81 Земельного кодекса Украины, иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать на праве собственности только земельные участки несельскохозяйственного назначения. При этом, незастроенный земельный участок можно приобрести лишь в пределах населенного пункта. За пределами населенного пункта можно приобрести исключительно земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве частной собственности такому покупателю-нерезиденту (дом, коттедж и т.д.). Основания возникновения права собственности иностранных граждан и лиц без гражданства на землю также ограничены. Последние, например, лишены права на бесплатную приватизацию земли. Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то даже в случае принятия их иностранными гражданами и лицами
без гражданства в наследство, такие участки подлежат отчуждению в течение года.
Аналогичные положения содержит украинское законодательство и в отношении приобретения земельных участков
иностранными юридическими лицами (статья 82 Земельного кодекса Украины).
Способы урегулирования ограничений Ни для кого не секрет, что законодательство Украины, постоянно обновляемое и дополняемое, тем не менее, содержит  массу пробелов и противоречий, позволяющих в рамках правового поля обходить установленные законодателем ограничения.  Как говорится, «нельзя, но если очень хочется, то можно». Схемы обхода установленных ограничений по приобретению  недвижимости в Украине иностранцами разнообразны.  Учитывая юридический характер публикации, мы не будем рассматривать такие способы, как приобретение недвижимости на  украинского родственника или третье лицо, женитьба на украинке и т.п., а остановимся на более интересных.
Наиболее распространенной схемой приобретения земельных участков нерезидентами в случаях, когда «нельзя, но очень хочется», является создание и регистрация в Украине юридического лица – резидента Украины и приобретение земельного участка на это юридическое лицо. Широко распространена практика, когда украинцы изначально создают юридические лица и оформляют на них земельные участки с целью последующей продажи иностранным инвесторам. Некоторые иностранные граждане по такой схеме приобретают в собственность даже сельскохозяйственные земельные участки для ведения личного крестьянского хозяйства (так называемые «ЛКХ»). Как правило, оформление сделки осуществляется посредством заключения договора купли-продажи на товарной бирже или в простой письменной форме, с последующим признанием договора действительным в суде или третейском суде.
К числу распространенных относится также договор паевого участия в строительстве – разновидность инвестиционного договора, в соответствии с которым иностранец участвует в финансировании строительства объекта недвижимости на земельном участке, принадлежащем украинцу, а по окончании строительства объект регистрируется за инвестором с переоформлением права собственности на землю.
Кроме того, земельный участок можно взять в аренду под застройку с правом последующего выкупа.
Документы, необходимые нерезиденту для совершения сделки Для нотариального оформления сделки по приобретению объекта недвижимости иностранному гражданину необходимо иметь:
паспорт, нотариально заверенный перевод паспорта (исключение – паспорта РФ), въездную (иммиграционную) карточку, визу (если с государством резидента предусмотрен визовый режим), справку о присвоении идентификационного номера Украины, выданную соответствующим налоговым органом в Украине. Кроме того, если сделка будет оформляться в форме договора купли-продажи, а покупатель-нерезидент состоит в браке, нотариус может потребовать от него нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на приобретение соответствующего объекта. Иностранному юридическому лицу придется подготовить весь пакет своих регистрационных и учредительных документов, решение соответствующего органа управления такого юридического лица (согласно уставу/положению) об избрании/назначении руководителя, решение соответствующего органа управления такого юридического лица (согласно уставу/положению) о покупке объекта, – в оригиналах. При этом независимо от наличия договора о правовой помощи между Украиной и государством резидента, вероятнее всего придется легализовать все эти документы в Консульстве Украины в государстве резидента, а также перевести на украинский язык и заверить перевод в том же Консульстве или нотариально (исключение – РФ). Кроме того, необходимы будут нотариально заверенный перевод паспорта (исключение – паспорта РФ), въездная (иммиграционная) карточка, виза (если с государством резидента предусмотрен визовый режим), справка о присвоении идентификационного номера Украины, выданная соответствующим налоговым органом в Украине, на руководителя или иное лицо, которое будет подписывать договор купли-продажи в Украине. В последнем случае также необходима будет доверенность.
Налогообложение  При приобретении объектов недвижимости в Украине из всех налогов и сборов взимается только пенсионный сбор в  размере 1 % от стоимости (цены покупки) объекта. Налог на недвижимость, как для резидентов, так и для нерезидентов пока остается лишь законопроектом. Поэтому при приобретении недвижимости проблем с налогообложением для нерезидентов не возникает.  Вместо резюме Подводя итоги, хотелось бы отметить что, несмотря на не очень стабильную политическую ситуацию, к которой, кстати сказать, мы, украинцы давно привыкли, на рынке Украины и Крыма достаточно много привлекательных объектов недвижимости, в которые можно безопасно и выгодно инвестировать иностранный капитал, а что касается ограничений, то в большинстве случаев они легко решаются правовым путем.

| Рубрика: : Публикации