Квадратный метр, как понятие рыночное, имеет свойство изменяться в цене. Иногда довольно трудно вычислить – какова же его реальная стоимость? А ведь этот вопрос ежедневно задают тысячи покупателей и продавцов. Найти ответ им помогает экспертная оценка. К слову, на Западе уже давно любая операция с недвижимостью не обходится без участия профессионального оценщика. Оно и понятно: там народ умеет считать деньги.
Оценка недвижимости
Оценка недвижимости — нахождение стоимости права собственности или аренды для недвижимого имущества: квартир, домов, офисов, зданий, производственных помещений. Когда может потребоваться оценка недвижимости? Законодательство предусматривает большое число операций, которые проводятся с использованием недвижимого имущества, и очень часто при этом требуется знать его актуальную рыночную стоимость. Вот несколько распространенных примеров таких операций: совершение сделок купли-продажи или сдача в аренду, получение кредита под залог недвижимого имущества, страхование, передача прав собственности в порядке наследования или дарения, внесение имущества в уставной капитал. Это далеко не полный перечень ситуаций, когда
нужна оценка недвижимости.Помощь квалифицированных экспертов-оценщиков может понадобиться, если по каким-либо причинам в БТИ нет сведений о балансовой стоимости недвижимости, которые необходимы при юридическом оформлении сделки. Однако следует заметить, что в данном случае далеко не все заинтересованы в объективной (рыночной) оценке. Причина хорошо всем известна: часто балансовая стоимость квартиры, которая указана в документах БТИ, во много раз ниже, чем ее реальная цена.
Дело в том, что, определяя балансовую стоимость, специалисты БТИ, в отличие от других экспертов-оценщиков, как правило, учитывают не ситуацию на рынке, а степень износа дома, коэффициенты амортизации и т. д. В результате, например, большая квартира в центре города может быть оценена намного ниже, чем однокомнатная в спальном районе. Тем не менее, часто именно заниженную цифру требуют указывать в договорах купли-продажи покупатели. Ведь госпошлину на сделки с недвижимостью еще никто не отменял, а чем меньше указанная в договоре купли-продажи
(пускай и фиктивная) цена, тем меньше затрат придется понести при покупке квартиры. Хотя опытные риелторы предупреждают, что, пытаясь сэкономить таким образом сотню-другую гривен, покупатель сильно рискует. Потому, что согласно действующему законодательству, в случае признания сделки недействительной “обе стороны возвращаются в первоначальное положение”, то есть продавец получает обратно квартиру, а покупатель — сумму, которая указана в договоре, и, соответственно, теряет уже тысячи долларов.
Экспертиза по оценке недвижимости является достаточно непростой процедурой. Оценщик должен обладать серьезной квалификацией и опытом в данной области, профессиональными знаниями по юриспруденции, инженерно-архитектурным, строительным дисциплинам, в совершенстве знать актуальную законодательную базу и тонкости рынка недвижимого имущества.
Оценка квартиры
Оценка квартиры — один из наиболее популярных вариантов экспертизы в сфере недвижимого имущества. Количество собственников и сделок, совершаемых с жильем, исчисляется миллионами.
В каких случаях вам может понадобиться оценка квартиры независимым оценщиком? Во-первых, при покупке или продаже жилья. Но на сегодняшний день это не самая распространенная причина провести независимую экспертизу. Почему? Процедура купли-продажи, как правило, совершается через риелторское агентство, где не только оценят рыночную стоимость вашего жилья, но помогут подобрать варианты, оформят сделку. Несколько чаще собственники обращаются к экспертам, чтобы сделать оценку квартиры для банковского кредитования под залог. Иногда прибегают к этой процедуре при имущественных спорах. Вопрос независимой оценки квартиры также встает и при переходе права собственности в порядке дарения, наследования, договора ренты. Совет эксперта совсем не помешает, если вы приобретаете жилье для того, чтобы потом сдавать его в аренду. Оценщики помогут точно рассчитать, сколько средств еще придется вложить в ремонт и обустройство квартиры, затем сделают выводы насчет рентабельности такой инвестиции. Если в результате окажется, что срок окупаемости квартиры не будет превышать четырех лет, то это
приобретение можно считать выгодным.
Кто проводит оценку?
На сегодняшний день основными нормативными актами, регулирующими оценочную деятельность в Украине, являются:
- Закон Украины “Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на Украине”;
- Национальный стандарт “Общие основы оценки имущества и имущественных прав”;
- Национальный стандарт “Оценка недвижимого имущества”; “Нормы профессиональной деятельности оценщика”.
А также разнообразные методики, разъяснения, письма и другие нормативно-правовые акты, касающиеся оценочной деятельности. К тому же, на практике, при проведении независимой оценки, используются “Международные стандарты оценки” и “Европейские стандарты оценки недвижимого имущества”.
Законодательство Украины к субъектам оценочной деятельности относит: зарегистрированных в установленном порядке физических лиц — субъектов предпринимательской деятельности, а также юридических лиц, независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, осуществляющих хозяйственную деятельность, в составе которых работает хотя бы один оценщик, и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности; органы государственной власти и органы местного самоуправления, которые получили полномочие на осуществление оценочной
деятельности в процессе выполнения функций по управлению и распоряжению государственным и (или) коммунальным имуществом, и в составе которых работают оценщики. Отдельно необходимо выделить случаи проведения оценки судебным экспертом (судебно-экспертными учреждениями). Деятельность судебных экспертов, связанная с оценкой имущества, осуществляется на условиях и в порядке, предусмотренном Законом Украины “О судебной экспертизе”, с учетом особенностей, определенных Законом “Об оценке” относительно методической регуляции оценки этого
имущества; другие положения Закона об оценке на судебных экспертов не распространяются. Как сделать оптимальный выбор Собственник недвижимости, приглашающий эксперта для оценки своего имущества должен сделать следующее:
• ознакомиться со списком фирм, предлагающих свои услуги по оценке, и остановиться примерно на пяти фирмах;
• убедиться в наличии у фирмы соглашения с Фондом государственного имущества Украины на право выполнения работ по экспертной оценке, так как в противном случае фирма не имеет права выполнять работы по оценке при приватизации, аренде, определении долей в уставных фондах и залоговой стоимости государственного имущества. Советуем придерживаться этого принципа и владельцам негосударственного имущества, так как фирма, имеющая Соглашение, по нашему мнению, более квалифицирована, чем не имеющая такового;
• поинтересоваться количеством сертифицированных оценщиков в фирме и узнать, кем выданы сертификаты. Это связано с тем, что помимо Украинского общества оценщиков, сертификаты выдают и несколько других организаций, однако сертификат Украинского общества оценщиков сегодня признан Фондом государственного имущества и имеет наиболее высокий рейтинг по сравнению с другими сертификатами;
• поинтересоваться общим количеством выполненных работ, а также тем, с какой целью и какие объекты были оценены фирмой;
• узнать, в какие сроки может быть выполнена работа. По нашему мнению, сроки выполнения работы по оценке недвижимости не должны превышать двух недель, а действующих предприятий или пакетов акций — четырех недель;
• если опрошенные фирмы имеют, по вашему мнению, примерно одинаковые рейтинги, стоит поинтересоваться стоимостью услуг по оценке. При этом рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:
• из всех названных исключить фирмы, предлагающие свои услуги по минимальной и максимальной стоимости;
• по оставшимся претендентам вычислить среднюю стоимость;
• выбрать ту фирму, стоимость предложений услуг которой наиболее близка к средней.
Конечно, этих рекомендаций следует придерживаться при заказе объёмных работ, связанных с оценкой действующих предприятий или их частей, процентов, долей или паёв в хозяйственных обществах; продажей/покупкой престижного высоколиквидного имущества; определением возможного залогового обеспечения при выдаче кредитов; арендой значительных производственных или коммерческих площадей или другими подобными случаями. Однако и при оценке 10 кв. м торговой площади под аренду и при оценке пакета акций крупнейшего промышленного предприятия эксперт
должен представить заказчику отчёт об оценке, в полной мере соответствующий требованиям норм профессиональной деятельности оценщика. Как показывает практика, правоохранительные и другие контролирующие органы проверяют Отчёты даже пятилетней давности. Поэтому наш совет — не заказывайте оценку по демпинговым ценам, так как дорожащему своей репутацией эксперту просто экономически невыгодно делать качественную работу по заниженной стоимости. Как результат оценки недвижимости вы получаете официальный документ с ее обоснованной,
объективной рыночной стоимостью. Кроме того, что очень важно, этот документ на законных основаниях можно использовать как доказательство в суде и аргумент в налоговых спорах.

Источник: Документинформ

| Рубрика: : Публикации