О ежегодном общекрымском конкурсе-рейтинге риэлторских компаний «ЗОЛОТАЯ  ПОДКОВА»

1. Ежегодный общекрымский конкурс-рейтинг риэлторских компаний «ЗОЛОТАЯ ПОДКОВА» (далее конкурс) учрежден, организуется  и проводится редакцией издания «Вся недвижимость Крыма и цены».

2. Конкурс проводится в конце текущего года по его результатам. Подведение итогов и награждение – в январе следующего года.

3. Основной целью конкурса являются:

популяризация профессии «риэлтор»;

содействие совместной и плодотворной работе риэлторов на рынке недвижимости;

определение рейтинга оценки профессиональной деятельности риэлторских компаний Крыма по различным критериям самими же риэлторами, строительными компаниями, банками и читателями издания;

стимулирование повышения квалификации риэлторов и обеспечение дальнейшего их профессионального роста;

4. Конкурс проводится методом опроса риэлторских и строительных компаний, банковских учреждений, читателей издания, посетителей сайта www.katalog.bz по 10 критериям. Рассылка и прием опросных листов производится посредствам электронной почты: info@katalog.bz, формы на сайте.

5. В графу каждой позиции эксперт вписывает несколько предприятий (не менее двух), которые, по его мнению, наиболее соответствуют данному критерию. Каждое упоминание предприятия в 1-9 критериях дает ему плюс 1 балл, а в 10 критерии минус 3 балла.

6. По сумме набранных баллов определяются лучшие агентства недвижимости в каждой из номинаций конкурса «ЗОЛОТОЙ ПОДКОВЫ».

7. Ответственным за организацию, проведение конкурса, подсчет баллов и награждение победителей является редакция газеты «Вся недвижимость Крыма и цены».

Аргумент раз.
Оценочная стоимость.

«Как показывает практика, желая сэкономить на комиссионных АН, владельцы недвижимости теряют в несколько раз больше на неправильной оценке своей собственности. Опытный риэлтор проведёт оценку объекта недвижимости, и никто не окажется в ущербе. Существует несколько видов – рыночная, инвестиционная, ликвидационная, нормативная (участки) и … «сколько хочет продавец/покупатель». Чаще всего мы сталкиваемся с определением рыночной (реальной) стоимости объекта. Для этого АН проводят анализ рынка спроса объекта по району, инфраструктуре по площади и др. параметрам, используя для этого собственную базу данных, базы данных интернет-сайтов, заявки потенциальных продавцов, покупателей, аналитику реальных продаж. Все эти составляющие позволяют достаточно точно определить рыночную стоимость».

Аргумент два.
Дом с «привидениями».

Не стоит думать, что любое жильё в перспективе будет только дорожать (участков это также касается). А специалисты АН, знающие как развивается рынок недвижимости, подскажут, какое жильё надо покупать, а от какого лучше вовремя избавиться. «На удорожание влияют такие характеристики как новизна дома и/или удачная планировка, качественный ремонт, средний этаж, вид с красивым городским (либо природным живописным) пейзажем, месторасположение объекта в районе с хорошей транспортной развязкой, в пешеходной доступности школы, детсад, поликлиника, магазины, т.е. все то, что мы называем инфраструктурой, имеется ли парковка для авто,

А поскольку Крым еще и здравница, то близость к морю будет одним из решающих факторов, влияющим на удорожание.

Соответственно, не вырастут в цене «хрущёвки» и дома барачного типа, в аварийном состоянии и с «плачевными» санитарными нормами. Также не повысится стоимость жилья первого и верхних этажей при невозможности увеличения площади и/или использования в качестве коммерческого помещения. Невыгодно отразится на стоимости и близкое соседство с производственными, экологически неблагоприятными объектами. Самыми дешёвыми остаются объекты недвижимости в Северном и степном Крыму, отдалённые от моря, со слабо развитой инфраструктурой и коммуникациями.

Самый дорогой регион Крыма – Южный берег. Однако, не стоит забывать, что земля на ЮБК со временем не прибавляется, поэтому не исключено, что в перспективе будет дорожать недвижимость Севастополя, Алушты, Судака, а за ними и уверенно Евпатории, Феодосии и Керчи».

Аргумент три.
Правомерность сделки.

Выяснение факторов, по которым сделка может быть признана недействительной, – это работа, которая под силу только опытному, серьёзному агентству, для которого каждый день работы, каждый клиент, в первую очередь, не просто способ заработка, а целый бизнес, ежедневный кропотливый труд на имидж этой риэлтерской компании. Ее специалисты не дадут «добро» клиенту на приобретение недвижимости, пока не выяснят предысторию перехода прав собственности на неё. Не исключено, что один или оба клиента ранее могли быть клиентами агентства. АН проведёт экспертизу истории объекта недвижимости, подготовит все необходимые документы для сделки. Для этого всё-таки необходимы знания и опыт, и это еще не значит, что ими может обладать любой человек. Одни граждане, покупающие жилье, надеются, что ничего страшного с ними не произойдёт, другие пытаются самостоятельно проверить «чистоту» сделки, третьи договариваются частным образом, исходя из степени доверия к специалисту, а не из его квалификации. Понятно, что не всякий покупатель сможет произвести самостоятельно такую проверку. Мало того, в большинстве случаев он даже не знает и не представляет, на что следует обращать внимание, знакомясь с документами на недвижимость.

Аргумент четыре.
Комфорт и спокойствие при расчёте.

И это предоставляется АН. «Расчет происходит по согласованию сторон и может производиться, как в наличной (физические лица), так и безналичной (чаще юридические лица) форме. Передача наличных происходит до, во время либо после подписания договора отчуждения. Главное при расчете – проверить деньги на подлинность и пересчитать. Это можно сделать в банке (процедура платная) или в офисе АН. Такая услуга уже давно представлена в АН своим клиентам. При необходимости сделку можно провести в банке с вызовом нотариуса, можно использовать банковскую ячейку, можно заключить договор с охранной организацией».

Аргумент пять.
Гарантии.

Даже если сделка купли-продажи прошла успешно, никто не может быть уверенным, что завтра она не будет оспорена. Да, агентство не может проверить чистоту предыдущих сделок по квартире и дать гарантии подлинности документов, подготовленных к текущей сделке. Но заключая договор с адвокатом, никто же не требует гарантий, даже если ваше дело правое, не факт, что вы выиграете процесс (не будем далее развивать мысли о противоречивости законов или взятках) или у врача – какие гарантии? Он же не Господь Бог. Но как только речь заходит о недвижимости – дай гарантии, и все тут! Сегодня законодательная база для риэлторов не дает такой возможности, тайну нотариальных действий защищает Закон о нотариате. А задача агентства – не борьба с преступностью, а максимально быстро, юридически правильно организовать процесс передачи прав собственности от продавца к покупателю, и защитить их от неконструктивного поведения любой из сторон. И, тем не менее, «если сделка заключалась при участии АН, такой риск будет маловероятен и сведён к минимуму. Конечно, АН не несёт ответственности перед клиентом в той мере, в какой это делают страховые компании, однако АН может выступить свидетелем в суде, обеспечить спокойствие можно, застраховав титул собственности. К сожалению, в крымском регионе
институт титульного страхования всё ещё остаётся экзотикой, как собственно и общий уровень страховой культуры украинцев. А вот иностранные покупатели полисами титульного страхования интересуются. Предложение застраховать право собственности на недвижимость сразу настораживает клиента и даже может привести к отказу в приобретении конкретного объекта недвижимости. Наши граждане, покупающие жильё, боятся, что при оформлении сделки придётся дополнительно уплатить процент в виде страхового платежа, и не готовы к лишним затратам».

На что же следует обратить внимание при выборе АН? Несколько советов от нашего эксперта.

Подыскивая подходящее АН, можете остановить свой выбор на агентстве, офис которого находится в том районе, где Вы живёте или куда желаете переехать (особенно это касается крупных городов). Это связано с тем, что АН зачастую специализируются по районам и работают в налаженном контакте с представителями муниципальных властей (ЖЭК, БТИ), нотариат и др. Подобные связи важны как при подборе интересующего Вас варианта, так и при оформлении сделки.

Также обратите внимание на офис агентства и коллектив: как с Вами говорят его сотрудники, как с Вами обращаются, не давят ли на Вас, убеждая что-либо сделать вразрез с Вашими намерениями. Выясните, каковы полномочия сотрудника, который будет работать с Вами лично.

Вопрос, с которого многие начинают выбор АН – размер вознаграждения и порядок его уплаты (комиссия). Отношения между АН и клиентом подтверждаются договором, в котором устанавливается сумма вознаграждения (комиссия). Чаще всего комиссия выражена в % и составляет по Крыму от 3 до 5%. Для ЮБК – это, в большинстве своем, 5% от суммы, за которую фактически был продан или приобретен объект. Возможен и второй вариант, когда клиент договаривается с агентством о сумме, которую он хочет получить на руки, и его не интересует, по какой цене будет продан объект недвижимости. В этом случае АН имеет право на получение разницы между реальной ценой продажи и той суммой, которая будет передана клиенту. Однако такие ситуации скорее исключение, и в основном их используют собственники объектов, цены на которые значительно ими же и завышена. Да и ситуация эта не совсем этична, т.к. довольно странно звучащее, «вознаграждение агентству» – это оплата за выполненный объем работ, а не премия или медаль за «заслуги перед Отечеством».

Итак, обращение к профессионалам должно обеспечить Вам уверенность в себе, безопасность и моральную поддержку, выгодные условия, грамотное оформление сделки, которая не повлечёт за собой неблагоприятные последствия, и, наконец, неизмеримо большую экономию Вашего личного времени.

Желаем вам всегда принимать правильные и своевременные решения!

Но всегда нужно помнить о том, что прежде чем что либо сделать, всегда есть возможность предварительно все моменты будущих сделок оговорить со специалистом, которым в данном случае является нотариус, но к сожалению, люди предпочитают на сделке умалчивать о реальных причинах сделки, и нотариус узнает о них уже в суде.

Итак, попытаемся вкратце определить основные моменты, которые необходимо знать будущему заемщику.

Ипотекодатель – лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения собственного обязательства или обязательства другого лица перед ипотекодержателем. Ипотекодателем может быть должник или имущественный поручитель;

Имущественный поручитель – лицо,  которое передает в ипотеку  недвижимое имущество для обеспечения выполнения обязательства другого лица-должника;

Ипотекодержатель – кредитор по основному обязательству;

Итак, ипотека – вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, остающимся во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства (чаще всего это договор займа) получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника;

Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда. К ипотеке, возникающей на основании закона или решения суда, применяются правила относительно ипотеки, возникающей на основании договора, если иное не установлено законом. Взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя по ипотечному договору возникают с момента его нотариального удостоверения.

Ипотека носит производный характер от основного обязательства и является действительной до прекращения основного обязательства или до окончания срока действия ипотечного договора.

В случае нарушения должником основного обязательства в соответствии с ипотекой ипотекодержатель имеет право удовлетворить обеспеченные ею требования за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими лицами, права или требования которых на переданное в ипотеку недвижимое имущество не зарегистрированы в установленном законом порядке или зарегистрированы после государственной регистрации ипотеки. Если приоритет отдельного права или требования на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает в соответствии с законом, такое право или требование имеет приоритет над требованием ипотекодержателя лишь в случае его/ее возникновения и регистрации до момента государственной регистрации ипотеки.

Приоритет права ипотекодержателя на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки относительно зарегистрированных в установленном законом порядке прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Зарегистрированные права и требования на недвижимое имущество подлежат удовлетворению в соответствии с их приоритетом – в очередности их государственной регистрации.

Ипотекодатель имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его целевым назначением, если иное не установлено настоящим Законом. При пользовании предметом ипотеки ипотекодатель должен не допускать ухудшения состояния предмета ипотеки и уменьшения его стоимости сверх норм его обычной амортизации (износа).

Ипотекодатель имеет право получать от предмета ипотеки продукцию, плоды и доходы, если иное не установлено ипотечным договором.

Ипотекодатель имеет право исключительно на основании согласия ипотекодержателя:

возводить, уничтожать или производить капитальный ремонт здания (сооружения), расположенного на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, или осуществлять важные улучшения этого земельного участка;

передавать предмет ипотеки в последующую ипотеку;

отчуждать предмет ипотеки;

передавать предмет ипотеки в совместную деятельность, лизинг, аренду, пользование.

Ипотекодатель имеет право завещать переданное в ипотеку недвижимое имущество. Сделка, которая ограничивает право ипотекодателя завещать переданное в ипотеку недвижимое имущество, является ничтожной.

Если иное не установлено законом или ипотечным договором, ипотекодатель обязан применять за собственные средства все необходимые меры для надлежащего сохранения предмета ипотеки, включая своевременное проведение текущего ремонта, восстановление незначительных повреждений, рациональную эксплуатацию и защиту предмета ипотеки от незаконных посягательств и требований других лиц.

Ипотекодатель должен своевременно извещать ипотекодержателя о любой угрозе уничтожения, повреждения, порчи или ухудшения состояния предмета ипотеки, а также о каких-либо обстоятельствах, которые могут негативно повлиять на права ипотекодержателя по ипотечному договору.

Ипотекодержатель имеет право в любое время в течение срока действия ипотечного договора при условии предварительного письменного уведомления ипотекодателя проверять документально и в натуре наличие, состояние, условия хранения и пользования предметом ипотеки. Ипотекодатель обязан не препятствовать реализации этого права ипотекодержателем, предоставлять ему все документы, необходимые для проверки наличия, состояния, условий хранения и пользования предметом ипотеки, а также незамедлительно по требованию ипотекодержателя обеспечить ему физический доступ к предмету ипотеки. Проведение ипотекодержателем указанной проверки не должно приостанавливать пользование предметом ипотеки в соответствии с его целевым назначением или другим образом нарушать права ипотекодателя или другого лица, во временном пользовании которого находится предмет ипотеки.

Иногда, в нарушение п. 1 ст. 202 Гражданского кодекса Украины некоторые граждане, стремясь оптимизировать свои затраты и время, уходят от реальности сделки и предпочитают завуалировать заем денег и передачу собственности в ипотеку под договор купли-продажи. При этом, иногда, забывая даже проконсультироваться со специалистом относительно того, какие последствия их ожидают после подписания такого договора.

Поскольку, в случае, если есть заем денег и передача имущества в качестве залога, есть возможность возврата денег частями, кредитодатель не имеет реальной возможности обмануть заемщика и отобрать имущество, в то время когда при подписании договора купли-продажи заемщик уже может только полагаться на честное слово того, кому он передал свое имущество в собственность, и при этом даже возврат всей суммы долга не гарантирует ему возврат имущества.

Главное отличие договора ипотеки от договора купли-продажи заключается в том, что имущество, переданное в ипотеку, остается во владении собственника, и перехода права собственности в данной ситуации не происходит, в то время, как при договоре купли-продажи реальный собственник передает все свои права по владению и распоряжению имуществом покупателю. Право собственности на имущество у приобретателя возникает сразу после государственной регистрации договора купли-продажи. И после этого новый собственник вправе распоряжаться данным имуществом без каких-либо дополнительных разрешений на то предыдущего собственника, в том числе продавать, дарить, менять.

Плюс договоров ипотеки заключается также в том, что ипотекодатель с разрешения ипотекодержателя, в случае, если полученной суммы ему недостаточно, может заложить свое имущество еще раз, он также имеет право с разрешения ипотекодержателя реализовать заложенное имущество.

И еще один совет: незнание законов не освобождает вас от ответственности, а вот знание законов убережет вас от многих неприятностей, а потому не забывайте перед любой сделкой проконсультироваться с нотариусом, при этом, у большинства нотариусов данная услуга является абсолютно бесплатной.

КУЗНЕЦОВА
ОЛЬГА ВАЛЕНТИНОВНА

Частный нотариус Ялтинского
нотариального округа.

Нерешённых проблем в ипотечной сфере более чем достаточно. Сдерживающими факторами дальнейшего развития ипотечного рынка эксперты называют:

- отсутствие стабильных и долгосрочных ресурсов финансирования ипотеки

- низкая капитализация инвесторов

- недостаточный уровень развития нормативно-законодательной базы

- риски ипотечного кредитования

- недостаточный уровень технического обеспечения ипотечного кредитования (отсутствие единого реестра регистрации имущественных прав на недвижимое имущество, отсутствие единого электронного кадастра земли, слабая процедура обращения взыскания и оценки предмета ипотеки)

- отсутствие реального индекса и методики определения плавающей процентной ставки.

Одним из основных факторов, сдерживающих заёмщика, являются высокие процентные ставки по кредитам.

В госбюджете на 2012 год на госпрограмму строительства доступного жилья выделено всего 200 млн. грн., на компенсацию же ставок по ипотечным кредитам предусмотрели — 111 млн. грн. О необходимости увеличения объемов этих расходов говорят и в Нацбанке, и в Верховной Раде. Первый заместитель главы НБУ Юрий Колобов сообщил следующее. «Как центробанк мы видим, что ресурсов у банков более чем достаточно (более 60 млрд грн в эквиваленте находится на корреспондентских счетах, 55 млрд грн вложено в ОВГЗ, около 20 млрд грн находится в кассах банков). Однако самый главный вопрос — цена ресурсов. При текущем уровне инфляции до 10% банки привлекают гривну под 12—14%. Соответственно, и кредиты они могут выдавать минимум под 15% годовых, — говорит первый зампред Нацбанка. — Какой выход? Государственная поддержка в виде компенсации части процентной ставки. В этом случае используются ресурсы банковской системы, и на каждую бюджетную гривну поддержки покупается продукции более чем на 10 гривен. Более того, с этих 10 гривен платятся налоги, создаются рабочие места в строительстве и на предприятиях по производству строительных материалов. Ведь жилье более чем на 90% строится из отечественного сырья и материалов». Звучит убедительно, поэтому ожидаем от государственных банков выпуска в обращение ипотечных облигаций и понижения процентных ставок по будущим ипотечным кредитам. Однако радикально повысить интерес заемщиков к ипотечному кредитованию это вряд ли поможет. Ведь, как признаются эксперты, основная причина низкого спроса на ипотеку – завышенные цены на само жилье.

В итоге, до конца 2011 года, по наиболее оптимистичным прогнозам экспертов, средние ставки по ипотеке останутся на нынешнем уровне, по более пессимистичным – вырастут еще на несколько процентных пунктов.

Подготовлено
по материалам:
prostobank.ua,
news.liga.net,
news.zn.ua,
vd.net.ua